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2019年10月17日

2019施政報告_聚焦房策

首置按保放寬 800萬樓借九成

行政長官林鄭月娥昨發表任內第三份《施政報告》,內容僅20頁,聚焦土地及房屋政策,宣布放寬首次置業按揭保險的樓價上限,又打算引用《收回土地條例》收回新界棕地等3類目標地皮,並定出推行「土地共享先導計劃」的日期。政府承諾未來3年提供1萬個過渡性房屋單位,以及構建平台讓青年討論如何運用「明日大嶼」人工島土地,揚言要以大刀闊斧和突破思維解決土地問題。

林鄭同時提出多項紓困措施,包括調高交通津貼上限,以及下個財政年度兩次發放「N無」津貼,並會研究轉化為租金津貼。中小學及幼稚園學生均受惠的學習津貼,下學年變為恒常措施。

報告的引言和結語均提及持續4個月的反修例示威,林鄭譴責「暴徒」極端行為,感謝警方和港鐵員工,呼籲市民珍惜香港,相信很快見到雨後彩虹。不過,據香港民意研究所的電話訪問調查結果,新一份《施政報告》的評分為29.7分,滿意度淨值為負48個百分點,均為歷來新低。

林鄭原定昨日早上11時在立法會宣讀《施政報告》,但開始不久便兩度被民主派議員抗議打斷。立法會主席梁君彥曾暫停會議及驅逐多名泛民議員,仍無法恢復秩序,結果不足半小時便宣布休會,中午12時15分,政府破天荒透過電台及電視台播放林鄭預先錄製的影片發表《施政報告》。

行政長官林鄭月娥於《施政報告》解決上車難題的焦點舉措之一,是放寬由按證公司提供按揭保險計劃的樓價上限,以協助「無樓一族」上車。首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由現時400萬元提升一倍至800萬元;而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限,則由600萬元調高至1000萬元,八成按揭更適用於以自住樓換樓人士,新措施即時生效。政府消息人士強調,此舉並非救市措施,也無意助長炒賣。

未過壓測者 額外加保費

按證公司表示,受近期外圍和本地因素影響,物業市場熾熱氣氛有所減退,因此調高合資格物業價格上限,為有意置業人士提供更適切支援,以買一個800萬元及1000萬元的單位為例,新措施可讓買家的首期分別降至80萬元及200萬元【表】。如申請人希望以高於修訂前的物業價格上限敍造按揭,須繳交額外15%保險費用;倘若未能通過壓力測試,仍可申請最高八成或九成按揭,保費會因應風險因素額外調整。

措施即時生效 不可買樓花

林鄭指出,按保計劃產品的供款入息比率仍以50%為上限,並須符合銀行壓力測試,希望放寬樓按能幫助具供款能力但欠缺足夠首期,而且有即時置業需要的人,惟提醒需要量力而為。她又說,即使近期樓市回軟,樓價在400萬元以下的單位仍不多,這類人士在無選擇下只能購買新盤,由發展商提供二按,新措施可讓這些家庭有更多置業選擇。

《施政報告》就房屋問題提出合共10項短中期支援措施,林鄭說,大力調整各項房屋政策,目標要讓每一個香港人和他的家人,不再需要為住屋問題費煞思量,並可以建立一個屬於自己的家。

本港樓價持續攀升,細銀碼宜居單位近乎絕跡,政府消息人士稱,上限僅400萬元的首置按揭有放寬空間,現時提升的金額上限由按證公司釐定,一般可涵蓋各類首置用家所需。而新按保計劃只適用於已落成住宅,不包括樓花;壓力測試的計數方式沒有變動,金管局知悉及不反對銀行跟隨相關措施批出貸款。

據中原地產統計,全港二手放盤單位總數1.76萬伙,其中800萬元或以下單位佔6404伙,至於400萬元或以下單位則僅得263伙。

按證公司支援首置人士上車,並不意味金管局有意撤銷樓市辣招,金管局直言,留意到樓市近期成交量減少,但樓價調整幅度輕微,認為現時尚未有充分資料確認樓市已進入下行周期,現階段不適宜放寬宏觀審慎監管措施【詳見另稿】。

上述放寬按揭措施消息一出,惹各界熱議將推高樓價,本港地產股隨即炒上,不少業主賣家亦即時加價甚至封盤。香港置業行政總裁李志成表示,該行於《施政報告》公布後以問卷形式進行調查,成功收回351份有效問卷,當中約30.5%受訪者認為放寬按揭保險計劃樓價上限最令他們受惠;約57.3%受訪者認為未來12個月樓價將平穩向上,反映市民對後市仍有信心。

學者:短期推升樓價

摩根士丹利相信,放寬按保計劃有助支持私人住宅市場及樓價,對香港物業市場正面,尤其是在美國聯儲局減息的環境下,對本港發展商有利。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才估計,措施會令置業需求增加,短期內樓價有機會上升。至於會否出現「接火棒」的情況,麥萃才提醒,置業人士需考慮本身風險,不應高估負擔能力。

新民主同盟認為,措施實際上產生托市、催谷效果,令樓價維持高水平,部分首置人士可能因「高追」入市,要背負長期而高昂的樓債,萬一經濟放緩樓價下跌,更可能造成大量負資產。民主黨立法會議員尹兆堅表示,全球經濟正面對下行壓力,相關措施極凶險及不智,完全是推年輕人或沒有足夠供樓能力的人「接火棒」,變相托市。

 

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