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2018年12月28日

中海呎價13523奪啟德地 月挫13%

住宅樓價自高峰掉頭下跌後,土地價格亦步亦趨,地政總署昨天批出九龍東啟德跑道區第三幅住宅地,為鄰近啟德郵輪碼頭的第4B區2號(4B2)地皮,由中資發展商中國海外(00688)以貼近市場下限約80.34億元投得,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)僅13523元,較毗鄰的第4B區4號住宅地(4B4)樓面呎價15497元,短短一個多月下降約12.7%,更是啟德區樓面呎價近19個月新低。中國海外估算,4B2地皮地價連建築費合計總投資額120億元。

逾80億中標 跑道區最平

地政總署今年11月以來,共批出3幅啟德跑道區住宅地,全屬面向觀塘的後排地皮,首幅由新世界(00017)牽頭財團上月7日投得,為第4B區3號住宅地皮(4B3),樓面呎價14502元;另一幅是高銀集團主席潘蘇通等上月14日以樓面呎價15497元投得的4B4地皮。

前述兩幅跑道區地皮,中國海外皆有入標,惟未能中標,相隔一個多月,該集團終以80.3388億元,擊敗新地(00016)、華懋、新世界財團等5個對手奪得4B2地皮,樓面呎價更是三幅地皮之中最低,以該地皮可建樓面面積約59.41萬方呎,樓面呎價僅13523元,較4B3地皮跌6.8%,更遠低於4B4地皮約12.7%。中國海外指出,4B2地皮享有海景,位置優越,計劃打造成豪宅項目,預計總投資額約120億元,即每方呎樓面總成本20199元。

4B2地皮是中國海外第三幅購入的啟德地皮,對上兩幅是2013年6月以合共45.4億元投得的「港人港地」用地,屬於啟德發展區首兩幅批出的私人住宅地,樓面呎價分別為4913元和5428元,以此計算,約5年半時間,啟德區地價已經升值約1.49倍至1.75倍,該兩幅「港人港地」用地已發展成啟德1號(I)及(II),於2016年起推出發售。

維港景地王下月截標挑戰百億

對於4B2地皮造價創跑道區呎價新低,萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,中標價略低於原預期,惟「唔算好差」,相信造價反映4B2地皮未能享有「全維港景」及近月市況疲弱等因素。

現時賣地表當中尚有6幅跑道區住宅地皮有待批出,2幅屬於後排地皮;4幅則是盡享維港景色的前排地皮。雖然後排地皮造價「破底」,一般估計前排臨海用地仍然有力以高價批出,例如正在招標的第4C區3號住宅地(4C3),可建樓面面積約64.86萬方呎,屬於首幅推出招標的前排地皮,明年1月18日截標,市場普遍預測有望成為百億地王,估值約103.78億至116.75億元,樓面呎價介乎1.6萬至1.8萬元。

資深測量師張翹楚對4C3地皮的造價看法最樂觀,估計樓面呎價可達1.8萬元,並相信「前排」地皮的樓面呎價可維持1.5萬元以上;至於「後排」地皮的造價,則與已批出的3幅地相若。

中資搶地降溫 今年僅奪兩幅

另外,中資搶地意欲降溫,地政總署今年累積批出15幅地,中資僅拿下2幅,包括前述4B2地皮和保利置業(00119)今年8月以33億元投得的油塘高超道住宅地,中資投地總金額約113.34億元,佔15幅地皮的總地價收入約802.78億元的14%;比例較去年約33%急降約19個百分點。

 

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