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2018年4月7日

樓價季漲7.6%超標 升勢料放慢

樓價繼續氣勢如虹,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新一周升穿175的春季目標,衝上177.61,按周大漲1.53%,首季則累升7.6%,不但提前超越目標,而且連續3周刷新歷史紀錄。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇坦言「CCL升勢較估計為急」,顯示春節後市道轉旺,樓價漲幅顯著,但相信未來會愈升愈慢,維持全年升約10%的預測。換言之,第二至四季的潛在升幅僅約2.4%,主要靠豪宅帶動。

CCL報177.61 第三周破頂

周五(6日)公布的CCL是根據3月26至4月1日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算,當中有逾八成交易是在3月12至18日簽訂臨時買賣合約。最新CCL由174.94抽高至177.61,較上一周升1.53%,為近3周以來第二度出現指數一舉連破數關的走勢。

四大分區樓價指數在最新一周全線攀升,是近6周以來首次。九龍分區樓價報174.84,連續兩周創新高,按周升2.94%,幅度為144周(即近3年)最大。新界東區為186.22,同樣破頂,按周漲2.61%,升幅為21周最凌厲。新界西則報159.53,為歷史次高,按周上揚1.56%。港島分區樓價指數為184.07,也是歷史次高,按周進賬1.13%。

CCL今年首季已累升7.6%,倘以全年升一成的預測推算,意味餘下三季的潛在升幅只有約2.4%。黃良昇解釋,由於首季CCL飆升,消耗大量購買力及淘汰一批實力不足的買家,加上今年8月新一期居屋開始揀樓,將凍結另一批購買力,所以相信CCL「第二季會升得少過第一季,下半年會升得少過上半年」,未來CCL會愈升愈慢,中原維持全年升約10%的預期。對於近期中美爆發貿易戰,黃良昇指出,若果中美今次「玩大咗」,樓市恐受波及而出現波動,屆時樓價未必會一直向上。

豪宅一季升11%後市主力

黃良昇又說,豪宅買家財力雄厚,料今年樓市將由豪宅(CCL大型單位樓價指數)主導,與CCL中小型單位樓價指數的距離更會日漸拉闊。儘管以最新一周數據顯示,CCL大型單位樓價指數按周微跌0.11%,而CCL中小型單位樓價指數則按周上揚1.9%,不過,若與去年底相比,前者首季累漲10.85%,後者只有約7%升幅。如果跟去年10月29日一周(即反映《施政報告》公布當周)比較,CCL大型單位樓價指數更累飆16.13%,跑贏升幅11.06%的CCL中小型單位樓價指數。

黃良昇補充,中小型住宅今年餘下時間出現創新高的成交將明顯減少,樓價只會有輕微升幅。

理大建築及房地產學系教授許智文認為,二手放盤量不多,令樓價上揚,加上近月不少新盤造價破頂,部分向隅客回流二手市場,間接牽動二手造價。此外,銀行業近月爆發「按揭戰」,紛紛以優惠搶客,亦助長樓價創新高。他指出,由於本港通脹和「打工仔」人工仍趨升,而按揭利率處於低水平,短期內樓價升勢將持續,直至銀行開始加息,樓價走勢才會緩和或橫行。

對於近月豪宅樓價漲幅跑贏大市,許智文分析,過往細單位的升勢較大型單位凌厲,細單位累積一定漲幅後,與大單位的售價距離拉近,吸引細單位業主換樓,這批購買力令中、大型單位的需求增加,推升樓價。

 

 

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