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2016年2月25日

2016-17財政預算案‧一枝獨秀

工廈應課差餉租值飆11%

樓價和租金逐級而下,但應課差餉租值仍然向上,其中整體住宅單位2016/17年度的租值,平均較本財政年度升約5%,10個主要二手屋苑的租值亦按年升3%至8%,惟其中7個屋苑升幅放緩。非住宅物業租值同樣上揚,其中工業樓宇一枝獨秀,按年升約11%,商舖和寫字樓的租值升幅則明顯放緩。有學者認為,樓市跌勢已成,估計未來整體樓市的應課差餉租值將見頂回落;惟部分工業樓宇已暗中改變用途,租值有明顯增長空間。

十大屋苑升幅收窄

差餉物業估價署根據去年10月1日的市值租金,加上樓齡、面積和物業質素等因素後,評定全港317萬個物業單位2016/17年度的應課差餉租值。整體平均租值有4%增長,較本年度的6%略為放緩;其中,住宅單位租值平均升約5%,較本年度的6%放緩,主要因為小型單位(實用面積752方呎或以下)的租值升幅由本年度的8%收窄至7%;至於中型單位(實用面積753至1075方呎)和大型單位(實用面積1076方呎以上)分別仍維持在5%和2%水平。

若單以十大屋苑而言,雖然全部的租值都錄得升幅,但有7個升幅收窄,荔枝角美孚新邨的租值升幅由本年度的10%收窄至3%。據了解,由於美孚新邨不少租務成交個案都涉及大單位,惟其租金升幅不及細單位,因而拖累租值升幅。美聯高級區域營業董事吳志輝指出,美孚新邨是成熟市場,於一兩年前曾是租金升幅最大的屋苑,因基數較高, 即使去年租金增長減慢,但仍屬穩定的藍籌屋苑。

至於鴨脷洲海怡半島、鰂魚涌康怡花園和柴灣杏花邨租值升幅則擴大,其中海怡半島由本年度的1%,飆至8%水平。

非住宅物業方面,雖然租值普遍上漲,但商廈和舖位市道轉弱,租值受影響;金鐘太古廣場租值升幅由本年度的15%,收窄至約1%;尖沙咀海港城則由逾20%漲幅,收窄至只升8%。

差餉物業估價署助理署長葉百強指出,某些旺區舖位租金下調,總括而言舖位及商業樓宇仍有約3%輕微升幅。工業樓宇的租值表現最佳,按年飆升11%,在各類物業中升幅最大。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,現時樓市跌勢已成;加上新建樓宇數量龐大,相信樓價在中期會逐步尋底,預計私人住宅的差餉租值或會回落;至於工業樓宇,由於部分已暗中轉為商業用途,代替乙級寫字樓,料工廈租值未來仍可維持雙位數增長。

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