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2022年7月4日

高天佑 新聞點評

河南又出奇招 反映樓市告急

內地又有新招刺激樓市,今次是河南省濟源市把首期比率降至20%,並准許分期付款,即是「首期的分期」,但該新政引起巨大爭議,未夠一日便被叫停。這其實近似香港的「呼吸Plan」,讓沒有足夠首期的人士也能勉勉強強上車置業,惟一旦市況逆轉便很易出事。同時值得留意,最近多項樓市奇招皆由河南省率先試水,包括「棚改房票化」、「大蒜抵房價」等等,事關這個中原大省近年多災多難,爛尾樓比率高達28%,還釀成村鎮銀行「假存款」危機,目前面臨巨大壓力。

濟源「呼吸Plan」政策煞停

濟源市政府上周三(6月29日)發布《關於濟源市促進房地產平穩健康發展若干措施的通知》,包含19項措施,最矚目是把居民首次置業的首期要求由30%降至20%,換言之可以「借八成」買樓;同時,「鼓勵房地產開發企業對首付分期收取,但最長不宜超過一年」。另一個重要舉措為「無條件延期供款」:「在2023年5月31日前出現房貸斷供現象的,可延期還本付息,且暫不納入個人徵信範圍,最長可延期一年。」

上述新措施引起巨大爭議,例如准許「首期分期」可能會促使缺乏負擔能力人士勉強買樓上車,「延期供款」則難免加重銀行風險。結果,整份《通知》文件在濟源市政府官網發布後不足24小時便遭刪除,變成404 not found,當地政府人員回應傳媒查詢時解釋:「國家現在不提倡這樣搞,所以我們這個政策暫時叫停了。」事實上,「首期」的原意一方面是為了證明買樓客自身有一定財力,另方面則降低資產借貸比率(Loan-To-Value Ratio)以控制銀行風險;倘若准許「首期分期」,某程度會損害了上述兩大原意。

「首期分期」本身不算新鮮事物,內地在2008年至2016年曾經流行「首付貸」,由銀行或金融機構為買樓客的首期提供最長5年分期貸款,設計成變相「零首期上車」,但這種做法已在2016年9月被人民銀行、住建部等7部委聯合發布文件明令禁止。今次濟源市聲稱「鼓勵房地產開發企業對首付分期收取」,似乎是公然違背國家政策,「以身試法」,最終該新政以「一日遊」玩完收場。

「首期分期」也有點像香港自2019年起盛行的所謂「呼吸Plan」,後者主要是由新盤發展商承諾向買家提供足額按揭貸款,兼且最初兩至三年「免息免供」,業界人士誇張地說,任何人只要有「呼吸」便可借錢買樓。樓市好景時,「呼吸Plan」確實讓不少財力有限人士也能夠上車,享受樓價升值效應,同時有助發展商去貨,貌似雙贏。然而,「呼吸Plan」優惠期通常只有兩至三年,期滿後業主須找銀行申請正式房貸轉按,否則就要捱貴息(較銀行按息高出3至4厘)。隨着樓市回落,物業估值下調,兼逢息率上揚,近期不少「呼吸Plan」業主申請轉按時遇到極大困難,部分人被迫撻訂,「樓財兩失」,得到慘痛教訓。

值得留意,河南省最近幾個月在樓市方面「創新」不絕,除了濟源市今趟試水「首期分期」及「無條件延期供款」,該省省會鄭州市及許昌市亦在6月份率先推出「棚改房票化」政策,由政府向拆遷戶提供「房票」代替現金賠償,但須於一年內使用,且只可購買市內新盤,此舉被視為有助於催谷發展商銷情,促使「爛尾盤」翻生。

另外,河南省多家發展商近日首創「大蒜抵房價」、「小麥抵房價」等招數,容許買家用農作物抵扣數以十萬元首期款項,實質上繞過「限跌令」(政府禁止新盤減價太多,避免推冧樓市)加快散貨。

運滯大省 28%新盤爛尾

河南作為擁有1億人口的華中大省,自2015年以來發展勢頭凌厲,尤其號稱「中原一哥」的省會鄭州,位處高鐵「四縱四橫」網絡核心,潛力無限,有條件問鼎「一線城市」席位,亦因此吸引大量地產商赴當地投資開發新盤(「北上廣深」空間已有限)。不過自2019年以來,河南頗為運滯,新冠疫情及華中水災皆對其造成重創,鄭州作為高鐵樞紐多番「封城」抗疫,去年夏天「千年一遇」暴雨導致該市接近400人死亡及失蹤(原市委書記、政壇「明日之星」徐立毅問責下台)。

在多災多難之下,河南省經濟面臨巨大挑戰,而此前幾年投資開發的新樓盤陸續進入銷售期,銷情卻非常慘淡。據當地傳媒統計,該省新盤「爛尾」比率高達28%,意味每四個新盤最少有一個陷入爛尾或停工(包括號稱「最高學歷樓盤」的永威金橋西棠人才盤項目,導致逾600位名校碩士及博士淪為苦主)。

爛尾盤遍地,除令發展商及買家遭殃,更波及上下游產業鏈及金融體系。河南省在4月份爆發震驚全國的村鎮銀行「假存款」事件,涉及逾40萬儲戶及接近400億元人民幣款項,導火線據說關乎第三方金融機構挪用存款,以高息放貸予地產商,後者因樓市冰封無力還債,引致事件爆煲。

「成也樓市,敗也樓市」,河南省近年發展本來備受看好,吸引地產商爭相投資押注,進一步催旺經濟;但隨着市況逆轉,大量待售樓盤猶如定時炸彈。難怪當地政府及發展商不斷推出奇招救市,甚至不惜踩界犯禁,反映形勢危急。一葉知秋,「穩經濟大盤」舉措倘未能快速見效,河南省困局恐將蔓延至更多地區,未來幾個月相信十分關鍵。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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