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2022年6月23日

回歸25周年

萬科周銘禧盼新政府加快房屋供應
籲土地審批提速 放寬重建強拍門檻

香港回歸後愈來愈多內房企業涉足本地樓市,萬科(02202)自2012年攻港,附屬公司萬科海外(01036)旗下的萬科香港近10年來積極參與本港多個項目,並以在港長遠穩健發展為目標。萬科香港執行董事周銘禧認為,香港的營商及發展環境一直良好,具備健全機制和房屋需求等獨特優勢,在中港融合及大灣區發展下迎來不少機遇,惟受制於土地審批慢、重建門檻高,拖累供應速度,而買地競爭激烈亦推高樓價,令房屋問題成為每屆政府都要處理的要務,他寄望新一屆班子能切實解決痛點。

周銘禧接受本報專訪時表示,香港地少人多,如何加快獲取土地是一項重大挑戰,相信政府會繼續重視土地與房屋政策發展,改善現有審批及行政制度,以加快土地房屋供應,滿足住屋需求;穩定的樓市除了有助本地居民置業,對外資而言也屬理想的投資環境,能為香港未來添加機遇。

促設專責部協調批核流程

現時公屋一般申請人的平均輪候時間已拖長至6.1年,運房局預測未來4年將有7.76萬伙公營房屋落成,遠遠落後於未來10年要有30.1萬伙的《長策》目標,周銘禧建言,政府可為更改規劃作公營房屋用途的申請開設快速通道,而公營及資助房屋策劃亦須顧及不同階梯,包括公屋、綠置居、首置及居屋等;政府不妨設立專門工作組,負責推動及協調各部門審批流程。

一手土地方面,周銘禧指出,本港土地規劃、建築物管制、土地行政與樓宇買賣等的法規成熟,對消費者和發展商提供一定程度保障,惟由於部分審批程序需時較長,例如「生地」變「熟地」審批程序涉及多個部門,同時要平衡土地持份者、環保團體等意見,導致土地供應速度受限制;郊區未開發土地經過改規劃及補地價程序後,一般需時10年才能獲得開工許可。

鑑於政府推地前會找專人撰寫土地相關的顧問報告,他建議政府參考鄰近地區如新加坡的做法,容許有興趣投標的發展商向政府購買該報告,讓發展商提前進行分析,免卻中標後花費時間重複撰寫報告,令市場供應提速。

二手土地獲取過程同樣耗時,周銘禧稱,由私人發起的市區重建項目可能涉及強拍程序,目前50年或以上樓齡的樓宇,須集齊八成業權才可向土地審裁處申請強拍,而強拍程序有機會長達1.5年至2.5年,拖慢了舊區重建的速度。他提議進一步改善強拍制度,把有關門檻降低至七成;現時土地審裁處只有4名強拍法官和2名審裁處成員,相信增加人手有助加快個案處理的時間。

周銘禧又提到,荃灣、沙田、大埔等第一代衞星城市的市中心區域,有不少樓齡超過50年的舊樓,這些地區的地積比率只有5倍,低於九龍商住區的9倍地積比,希望政府研究檢視,市建局可集中關注該類地段的重建計劃,以改善社區環境並整理市容。

港法制健全 優勢可保持

近年內房企業湧港一度搶高地價,現在熱潮明顯冷卻,近期萬科香港入標也不及「本地薑」進取。周銘禧解釋,相對內地或其他市場,香港土地人口密度高,但自2017年開始,政府、市建局及港鐵(00066)的住宅用地招標每年僅約10至20宗,土地競爭激烈,優質的地皮招標往往吸引超過10間發展商角逐,直接推高樓價。他強調,公司一向嚴格執行投資紀律,會繼續屢敗屢戰,除了要「計數」理性買地,也須通過萬科總部的風險審查。

香港樓市能惹起競爭必有其優勢,周銘禧稱,香港在金融市場、法律制度、投資融資制度等都有成熟、健全和行之有效的機制;而且享有背靠內地,面向國際的獨特戰略定位,有利企業持續穩健發展,相信這些優勢在未來都會保持。

再者,本地樓市供求趨勢穩定,近5年平均每年有逾1.75萬伙私樓落成,今明兩年將增加至逾2萬伙,若經濟基本面向好,穩定的私樓供應可支持樓市健康發展。香港回歸25年來經歷過多次風浪,經濟和樓市縱有波動,迄今依然發展平穩,二手樓價指數(CCL)過去10年(截至去年底)累漲95%,相當於複合年增長近6.9%,近年雖然受到美國加息、新冠疫情、社會動盪影響,造價每年仍維持約2%至4%的升幅,反映房屋需求有支持。

大灣區互補 享協同效益

此外,周銘禧認為,隨着大灣區發展愈趨成熟,區內城市優勢互補,可達到協同效益,香港憑藉國際化城市定位,在推動大灣區發展中具有獨特及不可取替的地位;政府有不同政策迎接中港融合,跨境基建配套不斷發展,會為本地市場帶來更多機遇,例如北部都會區可望引領香港未來進入快速發展期。

採訪、撰文︰陳遠威

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