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2022年1月17日

專訪

瑞銀估深杭今年試點房產稅
內房違約率料兩成 無礙政策落地

國家財政部在去年底的全國財政工作會議上總結2021年財政工作時提出,要做好房地產稅試點準備工作。瑞銀財富管理亞太區投資總監及宏觀經濟主管胡一帆接受本報專訪時表示,房地產稅試點料於今年內落地,首先在杭州和深圳推出。

上海和重慶此前曾作為房產稅試點,胡一帆估計,本輪於杭州和深圳啟動的房地產稅試點應與之前不同,例如上海、重慶以物業購入價作為徵稅基準,新試點預期以物業市場價作評估,實施層面或設置首套房面積的減免等。針對近月內房地產商違約事件頻密爆發,她不認為會推遲房地產稅試點落地。

三條紅線不變 信貸稍鬆

在房住不炒的國策下,市場普遍相信針對開發商融資的「三條紅線」政策將延續,但會出現溫和的信貸放寬。胡一帆說,溫和信貸放鬆將反映在項目貸款方面,今年中央的基調是「穩」,穩經濟、穩市場、穩社會,對在建的物業要保交付,當信貸狀況較差的公司賣項目資產自救,有實力的國有開發商、香港地產商等都可能有興趣,反而直接併購負債纍纍的出險地產公司比較缺乏吸引力。

她強調,政府不會直接救助陷入財困的地產商,但不排除地方政府會以低價承接房產公司旗下項目,轉做廉租房。

胡一帆坦言,當前內房發展商確實形勢比較緊急,今年首季預計有150億美元債務到期,第二季則有100億美元屆滿,去年違約率高達27%,今年仍將保持在約20%高位。去年有12家地產公司違約,今年亦預計達雙位數。

發展商勢轉型提供社區服務

除房住不炒外,中央經濟工作會議還提到,要求房地產行業探索新發展模式。胡一帆對此回應,今後房地產不是單單建房,更多是打造社區概念、推動後期社區服務,在物業管理之外,還會涵蓋一系列衍生服務,如幼兒和老人託管,也可能組織以社區為單位的活動,特別是新冠疫情之後,社區概念變成趨勢。房地產商還要更關注智慧基建、綠色基建,包括配套電動汽車充電樁、5G網絡建設、重視樓房的環保程度等。她續稱,物業開發作為建築行業,利潤率將趨向工業行業平均水平,房地產商將樂於在建屋之外,轉型至提供服務。

此外,胡一帆指出,中經會提出為資本設置「紅綠燈」,除了防範資本無序擴張,更鼓勵資本有效投資和利用。紅燈方面,去年一連串監管政策和法規已經出台,預計今年主要是執行和落實,暴風驟雨的措施今年會變得比較溫和。綠燈方面,預期高端製造業、高科技行業、社會基建、綠色科技等,將獲政府大力支持。

採訪、撰文:王小青

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