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2021年12月10日

高天佑 新聞點評

搶救佳兆業

中國人民銀行降準「放水」,政治局會議又暫時不提「房住不炒」,令人憧憬內房債務危機可能見曙光。然而,儘管當局轉吹暖風,卻不代表所有病人都「有得救」。現時背負重債的房企可分為三類,有幾家已經certified,另外有數十家以融創(01918)、雅居樂(03383)為首,隨着監管周期有所轉向,可望「上岸」撿回一命;而最尷尬是兩者之間,有十多家房企已被送進ICU,生命指數急跌,當近日收到「阿爺強心針」,眾股東和債權人攜手「盡人事」搶救,過程中雙方卻勾心鬥角,精采過《妙手仁心》。

債券違約 徘徊生死邊緣

舉例說,佳兆業(01638)繼理財產品違約後,一筆在本周二(7日)到期的4億美元債券亦未兌付,該公司宣布未能跟債權人達成展期協議,意味正式違約。這也是繼恒大(03333)、花樣年(01777)、奧園(03883)後,又一家無法避免債券違約的內房商,通常到了這地步,基本上等於一隻腳踏進「鬼門關」。與此同時,佳兆業自周三(8日)起停牌,以待刊發「內幕消息」。

據市場消息,有別於其他違約房企,佳兆業徘徊於「冇得救」與「有得救」之間,似乎仍可「盡人事」。這一來關乎該集團的經營特色及資產潛力(主打廣東省舊區改造,號稱坐擁2萬億元人民幣潛在貨值),二來其債權人屬於「非一般債主」。

關於第二點,須由7年前歷史講起。話說在2014年10月,時任深圳市委常委蔣尊玉涉貪落馬,佳兆業創辦人兼大股東郭英成據報受到牽連,他不但在同年年底辭任佳兆業執行董事、董事會主席、公司授權代表等一切職務,更長居於香港「望北樓」,staycation避世休養。

基於未獲郭英成「協助調查」,深圳市政府「你做初一,我做十五」,自2014年11月起叫停佳兆業在該市6個樓盤銷售,造成史無前例「鎖盤」事件,涉及超過200億元人民幣貨值。收入命脈被截斷,佳兆業隨即爆發債務危機,2015年1月遭滙豐追討4億元逾期欠款,連鎖引起多筆債券交叉違約,瀕臨破產。換言之,佳兆業堪稱「違約老司機」,經驗「豐富」。

不過,佳兆業也號稱「不死鳥」,危急關頭每每獲貴人打救。7年前那一役,佳兆業最大境外債權人、美國著名「禿鷲基金」Farallon,向佳兆業提議債務重組方案,不但不立刻追數,還額外「科水」1.5億美元予其應急,看似「絕世好債主」。然而,該方案附帶狠辣條款,索取逾20厘高息,如果無法還債,須以股權代償;一旦方案全面實施,以Farallon為首的財團最多可獲取佳兆業75%擴大後股本,等於把郭英成踢出局。

肉隨砧板上,郭英成當時深陷兩難,幸而後來跟深圳市當局「拆掂數」,恢復樓盤銷售,又獲融創扮演「白武士」收購其資產,佳兆業得以逃過一劫,毋須接受Farallon「賣身方案」。最終,該基金跟佳兆業達成債務展期協議,獲得高達16.8厘的息率,可是不涉股權交易,悻悻然獲利離場。

禿鷲覬覦 再陷賣身危機

時隔7年,似乎又「案件重演」。據外電報道,佳兆業一批不知名債權人委託「華爾街最神秘投行高手」Lazard(由猶太人Lazard三兄弟於1848年創辦,主打另類交易)為代表,向該房企提議債務重組方案,內容包括不立刻追債,同時願意額外提供最多36億美元資金,支持佳兆業的舊區改造業務,但索取高達25%至30%收益率,並要求以佳兆業連同郭氏家族旗下佳兆業美好(02168)、星島集團(01105)股權作為抵押。

換句話說,Lazard提出的方案跟7年前Farallon那款如出一轍,涵蓋暫不追債、額外「科水」、超高息率、股權抵押。郭英成當年絕處逢生,獲融創打救,幸免「賣身」,但今時今日融創亦恐自身難保,無暇他顧。當然,身為「老司機」的郭老闆不輕易乖乖就範,據說正在跟Lazard拉鋸討價還價,最快下周一有方案公布。恰逢人行近日降準放水、轉吹暖風,相信可為喘氣中的佳兆業添一點談判籌碼。

講到底,佳兆業現時遭「禿鷲」覬覦,某程度屬於好事,至少證明其資產仍有一定價值,關乎該房企業務主打廣東省舊區改造,潛藏貨值巨大,但每個項目動輒搞十幾年才可望收成,沉澱巨額資金,很易周轉不靈。相反,若像一些房企已經certified,徹底資不抵債,身上「冇肉食」,空中盤旋的「禿鷲」也不會對其股權感興趣,且看佳兆業這隻「不死鳥」今趟能否再次浴火重生。

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