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2021年11月11日

高天佑 新聞點評

領展「冇錢」又「身痕」

俗語云「有錢身痕」,荷包腫脹便想買這買那;若「冇錢」又「身痕」,那就要有技能。好似領展(00823)半個月內三度買貨,豪擲近百億元在澳洲、內地及本地收購物業,且首次涉足物流資產,外人或會以為該集團很「有錢」。但實際上,領展作為房託維持100%分派率,甚難「有錢剩」,手上現金僅約21億元,如何能夠「買買買」?靠的正是高明財技,而這對於小股東未必是壞事。

領展剛於周日(7日)宣布斥資5.38億澳元(約31億港元),收購澳洲悉尼3項大型商場物業之50%權益。及至昨日(10日),領展公布中期業績的同時,再宣布收購兩幢分別位於柴灣和紅磡的停車場暨汽車服務中心及倉庫物業,總作價58.2億港元;且披露已於10月27日收購了東莞和佛山兩項新落成物流物業75%權益,耗資7.54億元人民幣(約9.2億港元)。

買貨老手 負債率低

換言之,短短半個月內,領展累計斥資近百億元,分別在澳洲、內地及本港「買貨」,未「通關」已搶先shopping,外人或會以為這「土豪」大把現鈔。然而,領展身為上市房託(REITs),維持100%分派率,儘管每年有幾十億元租金收益,基本上「左手來右手去」,甚難有錢剩。

截至9月底,領展手持現金約21億元,從普通人角度看固屬巨款,但相對於領展近1500億元市值,以及短時間內用上百億「購物」,這筆錢就似乎不太「夠用」。尤須注意,上述3宗收購皆在9月之後發生,意味領展尚待「找數」付款,錢從何來?

當然,領展上市至今逾15年,進行過多宗大大小小收購,堪稱「買貨」老手,一定不會「走數」。簡單來說,領展經歷一段頗長保守發展,槓桿率低企,近年才稍見提升,至9月底負債比率仍僅約19.5%,相較於國際上很多大型REITs動輒超過50%比率,尚有鬆動空間。

根據中期業績報告,領展今年以來「在資本市場發揮強大融資能力」,自4月起落實多項融資安排,包括發行票據及獲取銀行貸款,得款逾90億元,恰好跟這一輪「買買買」金額相若。在超低息環境下,再加上「磚頭」物業支撐的強勁資產負債表,領展今年發行的多筆票據年息率約1%至2%水平,用來收購預期回報率達5%以上的項目自然大有「水位」。此外,領展截至9月底還有大概73億元未提取融資額度。

領展目前坐擁價值逾2100億元「磚頭」資產,超過一半來自本港民生地區核心商場物業,計及歷年來收購逐漸「收成」,物業組合料進一步升值,並將為槓桿融資提供更多空間。截至9月底的上半年度,領展收益錄得57.78億元,按年增長10.4%;香港零售租賃業務出租率達97.5%,創歷史新高,平均續約加租幅度約3.4%,反映本港民生零售需求在「封關」下依然強勁。

除了提升槓桿比率,領展於去年推出「以股代息」計劃,讓股東選擇收取新基金單位代替現金分派。例如針對上年度末期分派,領展發行了約1000萬個新基金單位,相當於約7.5億元現金,這亦有助該房託在履行「100%分派」下,逐步積累收購彈藥。

再者,領展不只「買」,適時也會「賣」,曾經多次出售停車場、偏遠及小型商場等非核心物業,累計套現數百億元,用以投入於更高回報及具潛力收購項目。

進軍物流 邁多元化

至於最近3宗新收購,皆反映領展正在落實其「2025願景」計劃,加快轉型為多元化房託基金,不再獨沽一味押注於本港「公屋商場」,邁步染指內地、海外投資以及非零售物業資產。譬如今次收購東莞、佛山、柴灣、紅磡的物流及倉庫資產,就屬該房託首次沾手物流「磚頭」。

記得幾年前領展開始對外收購時,曾被質疑作為香港「公屋商場收租佬」,是否有眼光和能力去收購及管理境外物業。

翻看成績,領展這些收購大多獲得理想表現和回報,交出像樣的功課,證明這個「公屋仔」有資格衝出香港「打世界波」。今趟進軍物流領域則屬最新挑戰,且看能否再次「升呢」。

9月底時,領展手持逾2100億元「磚頭」,約1262億元來自本港零售物業,其餘屬於非零售及境外物業。在市場地域及行業領域上進一步多元化,將有助降低集中風險,亦是領展晉身「國際級房託」必行之路。

該房託現價孳息率約4.5厘,在低息環境下甚具吸引力。近來不少香港人考慮移民,但借鑑上一輩(八十至九十年代)移民錯失了本港經濟及樓價「大升浪」之教訓,部分人擬在港保留物業作為「對沖」,惟現時本港住宅租金回報率僅約2厘,越洋收租又頗麻煩,對他們來說,持有領展或許是一項選擇,倘若「中國好,香港好」,領展應不會差到哪裏。然而,假若美國加息步伐及力度超乎預期,則可能為領展帶來壓力,限制其拓展空間,投資者宜加注意。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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