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2021年10月19日

高天佑 新聞點評

遠火難燒近水

俗語云「遠水難救近火」,同樣道理,若有一個人在沙漠口渴了很久,突然找到一池泉水,同時看到百里之外山火蔓延,那他會怎麼做?當然是首先飲水保命,之後再想怎麼躲避山火。這就像內房股近日處境,面臨水火兩重天,一方面人民銀行派定心丸,承諾「放水」(恢復放發貸款)力撐業界,另方面國家主席習近平再次提到「房地產稅」;不過市場現在最擔心房企破產,倘能捱過眼前的生關死劫,日後殺埋身的房地產稅,某程度可視為happy problem。

人行派定心丸 防樓市爆煲

在上周五召開的第三季度金融統計數據新聞發布會,人民銀行金融市場司司長鄒瀾就中國恒大(03333)及地產業問題派出三粒定心丸。首先,他指恒大債務危機僅屬個別情況,緣於該房企自身經營管理不善、盲目多元化、擴張過急。鄒瀾強調,經過近幾年房地產宏觀調控,國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩,「大多數房地產企業經營穩健,財務指標良好,房地產行業總體是健康的。」

其次,鄒瀾形容恒大事件風險可控,不會對金融業構成太大外溢衝擊,因為金融負債佔恒大總負債不足三分一,加以債權人分散,單個金融機構風險敞口有限。他表示,相關部門及地方政府現正按照法治化、市場化原則,開展風險處置化解工作,督促恒大加快恢復項目建設,維護住房消費者權益,而金融部門將配合住房城鄉建設部門和地方政府,做好項目復工的金融支持。

最後,也是最重要一點,在於鄒瀾罕有地批評部分金融機構「誤解三條紅線要求」,例如誤以為不可向紅檔房企(三線皆超標)發放新開發貸款,而實際上,「三條紅線」僅要求該些房企總負債不得增加,但它們從一個項目獲得銷售回款償還貸款後,理應可就其他項目開工融資,可是在過去一段時間卻無法得到貸款。

鄒瀾說,這些誤解在一定程度上造成房企資金鏈緊繃,不利行業平穩健康發展,人行已於9月底召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行「準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度」,保持房地產信貸平穩有序投放。

有趣的是,「三條紅線」監管自去年8月正式推出,至今已執行超過一年,人行近期才發現很多銀行「誤解」,要求它們「準確把握」政策。但無論如何,內地不少政策都有過猶不及「加速」情況,人行今次既然開聲糾偏,房企「缺水」苦況相信可獲紓緩。

除了項目開發貸款,更令房企頭痛其實是按揭貸款,皆因在「限貸令」之下,內地各城市的按揭貸款額度都被收緊,所以多個房企新盤成功「去貨」銷售之後,買樓客卻遲遲無法從銀行獲批按揭,不能完成交易,房企得不到現金回流,急如熱鍋螞蟻。好似融創(01918)上月甚至為此寫了一封「求救信」,自稱「陷入絕境,難以為繼」,請求浙江紹興市政府恢復發放按揭貸款。

據業界消息,自從上月底人行房地產金融工作座談會後,全國各地銀行隨即「奉旨」加快投放按揭貸款,許多積壓了接近一年的項目申請同時獲得批核,料可為房企注入救命現金流,助它們捱過年關。

另一邊廂,在六中全會「全面總結黨的百年奮鬥重大成就和歷史經驗問題」前夕,《求是》刊發習近平〈扎實推動共同富裕〉重要文章,當中提到「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作」,這難免令人猜測久聞樓梯響的「房地產稅」將會出台,可能對房企再構成打擊。

內房先吊命 再憂房產稅

不過一來,該篇重要文章長達4000字,涵蓋方方面面,「房地產稅」內容僅佔22字。再者,內地政府2005年便明確提出「研究推進房地產稅改革」,上海、重慶等早已成為試點城市,未見對當地樓市有太大衝擊。況且,2015年中央宣揚「房住不炒」之後,內地民眾現在想買多於一個住宅物業難比登天(即使「首置」都未必能獲資格和貸款),炒樓活動幾近消失,而「房地產稅」料將豁免自住物業徵稅,對普羅大眾及整體樓市影響相信有限。

總言之,受恒大危機觸發,市場及業界現時最擔心內地房企因缺水陸續破產,不少內房股及其債券皆跌至「執笠價」,倘能獲「近水」救濟,安渡眼前生死關口,便等於避過最壞局面。至於日後開徵「房地產稅」及其影響,則如「遠火」,待飲飽水撿回命仔,慢慢再煩惱也不遲。

 

(編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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