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2021年6月30日

高天佑 新聞點評

唔准借錢買樓

近日天氣酷熱,不過有些地方寒風凜凜,例如深圳樓市。據當地政府公布,深圳5月份二手樓市場僅錄得3781宗成交,按年減少65.7%;而根據代理業界消息,6月份成交更加慘淡,可能僅得「三位數」,接近冰封。這背後源於當局「房住不炒」最新招數,對銀行進行窗口指導,為二手樓按揭業務設定額度,致令深圳、武漢等地二手樓買家無法「借錢上會」,一手樓則不受影響。此舉理論上一箭雙鵰,既有效冷卻樓價,又能維持政府賣地收入,不過如意算盤未必打得響。 

自2016年以來,內地政府為「房住不炒」不斷出招,但基於資金泛濫、需求龐大、「磚頭主義」頑強等原因,至今未竟全功。尤其深圳、上海、北京、杭州、武漢等一二線城市,即便在新冠疫情、中美貿易戰等不利環境下,樓價依然多番破頂,猶如「反地心吸力」。據國家統計局最新發布,內地70個重點城市樓價在5月份按年上漲4.5%,連升73個月未嘗斷纜,可見「磚頭」信念有幾硬淨。 

樓按設限額 借爆要刷新

然而,「武功再高,也怕菜刀」,一個政府想樓市降溫總有辦法,惟須權衡副作用,避免「手術成功,病人死咗」。中央政府要現實「房住不炒」,新招數是從銀根着手,對全國大型銀行進行窗口指導,要求它們為重點城市的二手樓按揭業務設定額度,以半年為期,「爆quota」便不准再放貸。

 舉例說,某銀行今年上半年在深圳的二手樓按揭額度可能是50億元(人民幣.下同),約相當於1000個600萬元物業八成按揭總額,「借爆」之後便不能再接新生意,直到7月1日刷新額度為止。

 根據《每日經濟新聞》、《第一財經日報》等內地官媒報道,上述「停貸」新招基本上屬實,儘管多家銀行例牌否認被迫「暫停二手樓按揭」,而「窗口指導」奧妙之處,就是毋須正式文件,只靠一通電話口頭傳達監管心意,各大銀行自會領悟識做。

內媒指出,深圳、廣州、武漢等熱點城市的二手樓買家,自5月起已很難「上會」,事關當時各大銀行按揭額度逼近上限,開始「揀生意」,買家須接受更嚴格審查,承受較高息率,並提高首期成數,方有機會獲批按揭。

踏進6月份,多家銀行quota正式用盡,買家千方百計託關係也難「上會」,要麼全款買樓,要麼放棄,倘已付訂金,則無奈撻訂。另外,部分買家被銀行要求延長成交期,等待下半年額度刷新。 

此舉直接效果如文首所述,令深圳等熱點城市二手樓成交自5月開始急跌,6月更接近冰封。暫時看來,該些城市二手樓成交價格未見太大跌幅,屬「有價冇市」格局,業主們亦未急於割價求售;或因各方皆已習慣「房住不炒」不斷有新招,並期望下半年可恢復交易。 

總的而言,當局這一招理論上一石二鳥,一方面有效緩和樓市升勢,另方面針對的只是二手樓,不影響一手樓按揭,甚至可能令更多買家「棄二手買一手」。換言之,地產商新盤銷情免受衝擊,可繼續向政府支付地價及土地增值稅,有助維持財政收支及經濟循環運行。再者,政府想冷卻樓市總有辦法,只怕錯手「殺死病人」,但今次這招既可遏抑樓價,又不會犧牲經濟,豈不完美? 

新盤量價失 恐壓垮房企

然而,世事往往難以圓滿,況且經濟環環相扣,一手和二手樓市更不可能互相切割。就像「房住不炒」旨在促進「剛需」(房子是用來住的)、打擊「炒賣」(不是用來炒的),即使是剛需人士,掏出幾百萬元買樓,除了滿足自住需要,亦有保值、增值考慮;倘若明知日後不易把物業轉售,又或者深知二手價格將有較大折讓,他們願意為一手樓付出的價格恐也打折扣。 

事實上,「二手停貸」對一手銷情的影響已經初步顯現。觀乎萬科(02202)、恒大(03333)、融創(01918)等大型上市房企公告,5月份銷售均價(每方米樓價)普遍錄得下跌,屬近年極罕見情況,反映受累於「二手冰封」,地產商一手新樓難免要減價去貨。據業界消息,6月份新樓均價不但進一步下滑,銷量亦開始承受巨大壓力,隨時「量價齊失」;對於恒大這類本身債務沉重的房企,可能變成壓垮駱駝的稻草。 

講到底,如同世上大多數政府,內地當局對樓市「又愛又恨」,既依賴其帶動經濟、貢獻稅收及滿足民眾居住需求,又擔心樓價過高釀成風險及滋生社會矛盾;特別是中國(包括香港)人民熱愛磚頭,令這種兩難處境更形嚴峻。若想有效冷卻樓價而不致拖垮大市和傷害經濟,如此「精準手術」難度可謂相當高。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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