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2020年11月12日

高天佑 新聞點評

47萬人爭買樓

螞蟻集團(06688)早前大鑼大鼓在港招股(後來被暫緩),吸引155萬人認購,除因該公司受歡迎,亦由於現在抽IPO只需上網按幾個鍵,而且每手入場費僅數千元,門檻甚低。相較之下,買樓屬重大投資,不過南韓首都圈果川市上周有一個新樓盤開售,提供約1000個單位,居然引來逾47萬人搶購,場面猶如《屍殺列車》般墟冚。事關南韓央行今年兩度減息放水,加上當地經濟受惠於「去中國化」趨勢,同時首爾「土地問題」堪比香港,導致「買樓恐慌」日益蔓延,首爾樓價今年暴漲近60%,民眾擔心「今日不買明天更貴」。

筆者在8月份寫過〈韓樓寄生族〉一文,形容南韓樓市當時有幾熾熱,例如首爾樓價升勢過急,很多上車客只能購買好像《上流寄生族》裏「半地下室」的老舊殘屋,相當淒涼。沒料到高處未算高,時隔約3個月,南韓樓市狂潮進一步升溫,並從首爾蔓延至周邊城市。

韓首都圈新盤 中籤率僅0.2%

果川市作為南韓首都圈衞星城市之一,距首爾約半小時車程,人口約7.2萬。當地上周有一個新樓盤開售,提供約1000個中小型單位,竟吸引超過47萬人登記認購,駕車而來的買樓客幾乎「塞爆」這個小鎮,而「中籤率」據估計僅約0.2%。換言之,每500組準買家只有1組幸運地有機會揀樓,其餘499組都會失望而回。

場面如此熱鬧,皆因首爾市公寓平均價格按年漲幅,已由8月份時約50%,進一步擴大至目前接近60%,意味在一個季度內再提升10個百分點。當地很多民眾現在連首爾市「老舊殘屋」也買不起,一見到毗鄰的果川市有新盤開售,且價格相對可負擔,於是「喪屍」般瘋搶。

根據南韓最大商業銀行KB國民銀行的統計資料,目前首爾一個典型84方米(約904方呎)公寓單位的平均售價約8.3億韓圜(約580萬港元),相當於平均呎價約6400港元。這算不算貴?當然要視乎怎樣比較。例如跟香港比看似很平,不過據OECD統計,南韓去年家庭平均收入約2.2萬美元,僅及香港(4.3萬美元)約一半。

另方面,現時內地莫說「北上深」,就連廣州、杭州、廈門等「一線尾二線頭」城市的每方米樓價已接近5萬元人民幣。由此比較,首爾身為富裕發達國家南韓首都,亦屬高水平國際都會,目前樓價僅跟「中國二線城市」相若,似乎不算太過分?但亦可能是「中國樓價太離譜」。再換個角度,南韓和日本常被相提並論,日本首都東京現時住宅平均呎價約11萬日圓(約8300港元),較首爾高約30%。

南韓這輪樓市狂潮背後有三大因素,首先是新冠疫情爆發後,當地央行在3月和5月兩度減息,把基準利率由1.25%降至0.5%,造就大量廉價資金湧進樓市,樓價自然被推高。與此同時,所謂「天下放水不獨你一人」,疫情導致全球大多數央行爭相減息,所以韓圜滙率相比之下仍很硬淨,兌美元滙價由5月份0.081漲至目前0.089,累計升值逾一成。

其次,正如筆者在8月份文章指出,南韓民眾及投資者憧憬環球產業鏈「去中國化」趨勢(例如三星、LG生產線由中國遷回當地),將為經濟注入強心針,遲早刺激樓市,形成不少人搶先買樓以免「執輸」,剛性需求的用家更掀起「恐慌買樓潮」。時隔3個月,最新數據顯示這不再只是憧憬,已逐漸變成現實。

央行大力放水 外商投資猛增

據南韓產業通商資源部最新公布,該國第三季吸引外商直接投資(FDI)52.3億美元,創歷史新高,按年猛增43.6%,而這還未計三星等企業回流的投資。其中,半導體、顯示器、尖端材料、電子設備的FDI增幅超過一倍。有趣的是,來自中國內地的FDI達12.5億美元,按年飆升173%,反映不少中國廠商也把部分生產線搬到南韓,以分散貿易戰及「制裁」風險。

最後,南韓跟日本一樣面臨「首都獨大」現象,目前以首爾為核心的首都圈人口達2600萬,佔全國超過50%,而且很多人仍在擠破頭湧進首都。然而首爾面積(605平方公里)比香港(1106平方公里)更小,從七十年代的200多萬人中型城市發展至今,大部分可發展土地已被使用,難再覓地建屋,「土地問題」非常嚴峻。

總的而言,首爾原本樓價相對「低水」(比起東京及中國二線城市),現時既面對需求持續增長,加以央行大力放水,經濟料將受惠於「去中國化」,同時土地供應受限,難怪會上演「屍殺搶樓」。

 

 (編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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