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2020年10月23日

濕地緩衝區倡增地積比建屋
明日大嶼難救近火 發展商促拆牆鬆綁

本港土地發展困難重重,屢掀爭議,行政長官林鄭月娥日前揚言,若社會不願意發展郊野公園和濕地,在維港以外填海是增加土地供應的可行方案。有本地發展商回應稱,香港並非缺乏土地,建議政府為新界土地發展拆牆鬆綁,例如放寬佔地約1200公頃的濕地緩衝區(Wetland Buffer Area)地積比率,估計當中約100公頃(約8%)土地規劃作住宅發展,已可建設3萬個住宅單位,供約8.4萬人居住,較「遠水難救近火」的明日大嶼願景(下稱明日大嶼)等填海計劃更快提供土地。

100公頃可建3萬伙住宅

據了解,林鄭月娥將約見部分地產界人士,聽取業界就增加土地供應的建議。有本地發展商指出,雖然支持政府推動明日大嶼等填海計劃,但此類土地供應方向只屬「遠水」,提議政府透過解除新界土地發展上的關卡,讓新界土地得以善用,才能「救近火」,其中天水圍至上水一帶的濕地緩衝區具備潛力發展。

政府早於1995年把元朗米埔和內后海灣一帶約1570公頃的土地指定為《拉姆薩爾公約》下的拉姆薩爾濕地,當中包括佔地370公頃的米埔自然保護區。到1997年,政府委託顧問完成「后海灣地區魚塘生態價值研究」,當時顧問提倡設置濕地保育區(Wetland Conservation Area)和濕地緩衝區,以保育魚塘,政府遂於1999年把元朗至上水一帶鄰近深圳河差不多1800公頃的土地,劃為濕地保育區,其中約60%為魚塘;並把其以外的500米範圍合共約1200公頃土地列作濕地緩衝區,惟魚塘僅佔約5%。

荒廢魚塘生態價值成疑

現時處於濕地緩衝區的土地,並非完全不能發展,但發展商需要進行生態評估,以證明其發展對環境造成的負面影響可以緩解。不過,即使獲城規會批准的項目,亦只能作不多於0.4倍上蓋地積比率的低密度發展。恒地(00012)去年宣布出售的元朗和生圍項目,便處於濕地緩衝區,其獲城規會批准的地積比率僅0.4倍。

相比之下,政府推出招標的住宅地皮,例如新地(00016)於2014年循官地招標投得的天水圍第115區(現正發展為Wetland Seasons Park系列)和天水圍第112區,地積比率卻達1.5倍。

該發展商不諱言,在養魚業式微下,本港不少魚塘已經荒廢,甚至被填平用作露天貨倉等,生態價值成疑。他建議,政府應考慮放寬濕地緩衝區的地積比率至2倍到3倍,以善用土地,又可透過要求發展商把濕地保育區內已荒廢的魚塘等進行活化,達到發展與生態保育雙贏,可持續地保育后海灣一帶濕地;假設約200公頃至300公頃濕地緩衝區用地最終可作發展,當中約100公頃撥為住宅用途,其餘建設相關基建設施,以住宅地積比率1.5倍和每戶實用面積約500方呎推算,足可興建逾3萬個單位。

事實上,根據《長遠房屋政策》,政府估算每年私人住宅需求約1.29萬伙,意味濕地緩衝區可建的單位數目,已相當於逾兩年的私人住宅供應。

地產商負責保育 補價反映成本

對於放寬濕地緩衝區發展的建議,高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事劉振江表示,環境和生態情況理想的魚塘或濕地,由於對候鳥等有重要作用,屬本港重要的生態資源,應該小心保護;然而,現時有不少魚塘「生態環境唔係咁好」,政府可考慮把一些靠近公路或交通網絡的用地,放寬發展密度至0.75倍至1倍,並指定由發展商負責鄰近濕地的保育工作,「佢哋(發展商)可以引入專家,改善有關地段的天然環境,創造價值畀旁邊的住宅發展,相關成本可以考慮在補地價之中反映。」

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,考慮河套區以至深圳河對岸深圳的發展,政府應就濕地保育的優先次序進行研究,對於生態價值較低的用地,整體發展密度可放寬至2倍以上,作為住宅以及科研或商業等用途。

環保觸覺義務總幹事譚凱邦不支持進一步發展濕地,直言現時鄰近南生圍一帶「已經起咗唔少樓,再起就失去咗濕地緩衝區保護濕地嘅功能。」他重申,元朗周邊有不少胡亂規劃的倉地,這類棕地雖然分布零散,但足以發展小型項目,取代發展濕地和明日大嶼計劃。

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