2020年6月2日
有讀者表示剛在全國人大公布「港區國安法」草案前幾日,買了人生第一層樓,現在頗為擔憂,畢竟近日很多人爭相辦移民、換美金,就連美國領事館也承認放售港島南區百億元洋房物業,摩根大通更警告外國人可能「賣樓撤資」4800億元,樓市頗有點山雨欲來。然而,即便從政治上的最悲觀角度看,「國安法」落實之後也不代表樓價會大跌,且有機會反過來注入購買力,實現某程度的「留樓不留人」。
毋庸置疑,現時樓市面臨龐大負面壓力,特別是不少中產階層都在認真思量移民選項,假若外資機構亦逐步撤出香港市場或者收縮在港投資,樓市購買力頓成疑問。
打掃房子再迎客
不過從另一角度看,全球「去中國化」似成大勢所趨,歐美國家對於來自中國的有錢人、留學生恐將愈來愈不friendly。相比之下,香港就算只剩「1.5制」和「低度自治」地位,較諸中國內地仍是一個相對開放、國際化的地區。換言之,內地有條件人士以往首選到歐美移居或留學,今後此路不通,當中不少人或「退而求其次」選擇來港。據聯合國經濟及社會理事會統計,中國截至去年有逾1100萬人以移民、留學身份居於境外,每年外流人數接近100萬,香港若「承接」一小部分已很可觀。
或曰,經過去年社會動盪後,很多內地人都對香港有戒心,尤其擔心安全問題。不過這正是「國安法」出爐原意之一,套用內地講法即「打掃房子再迎客」,在香港掃乾掃淨之後,便可讓貴客安心來訪。同樣道理,中央近年一直嚴限內地資金流到香港,以防外滙無序流失,以及奸商和貪官「着草」(這亦是《逃犯條例》修訂原因之一);反過來看,有了「國安法」之後,阿爺可望更放心讓資金往返中港。
「獅城式」金融中心
講到底,不論中美是否脫鈎甚至冷戰,中國始終需要一個國際金融中心,不過北京可能覺得,這種金融中心不一定要有高度自由,大可改行「新加坡模式」,即在管治上趨於收緊,同時仍能發揮金融中心功能。姑勿論香港今後能否跟新加坡相提並論(後者畢竟有普選制度,政府直接對500多萬國民負責),以及這種盤算行不行得通,但可預期這將是未來幾年的政策大方向。
近日京東、網易等中概股排隊來港作第二上市,正是上述盤算的其中一個環節,亦顯示在「去中國化」趨勢下,香港金融中心對中國的重要性有增無減。所以本港整體金融行業規模短期內不會萎縮,假若有一些外籍及本地金融人士離開,隨時可由內地專才頂替,切合「新加坡化」大方向。
另一個憂慮是在「去中國化」、「中美冷戰」氛圍下,假若中國整體經濟陷困,香港樓市還能獨善其身嗎?這確實是一種合理的擔憂,不過城市發展向來存在「聚寶盆效應」,以中國的14億人口體量及現有基礎,經濟再差不會差過伊朗和俄羅斯,而北上深及香港等一線城市只要能凝聚5%有錢人,便可維持一定的繁榮。
香港土地和樓宇供應先天受限,同時經濟活動暫不會全面死火,從最悲觀的政治角度看,樓市也沒有太大下跌空間,儘管市場價格隨時可能調整一兩成。正所謂「七孔流血還七孔流血,死還死,係兩回事」,香港的「自由指數」和「樓價指數」亦非同一回事,甚至乎在「國安法」後大量內地購買力湧入,可能反過來為樓市帶來強勁支撐。
移民外國後遙距收租
從個人層面出發,若已打定主意要移民,或者部署幾年內起錨去海外定居,那筆者當然不建議你在此時入市買樓。若果決定「身土不二」留守香港,又或者一家大細難以離開,那就始終要住屋,分別在於租還是買。而好像文首所述剛剛置業的人士,則毋須太過擔心樓市會崩盤。
近年很多「小粉紅」主張對台灣和香港都要「留島不留人」,但正如國家領導人一再強調,中央非常關顧台港同胞,肯定不會採取這種殘酷不仁的政策。只不過客觀而言,一方面部分本地及外籍人士自行選擇離開,同時大批內地專才、企業員工、駐港機構人員準備南下,確會造成某程度的「留島不留人」效果,放諸樓市就是「留樓不留人」了。
亦因如此,就算是計劃移民的人士,手上若擁有多元化資產配置,也不一定要急急拋售所有香港物業,自己「走佬」之餘,大可保留幾層樓繼續收租,實現個人層面的「留樓不留人」。
(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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