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2020年4月22日

高天佑 新聞點評

銀行寧願客仔炒樓

昨文談及深圳樓市瘋炒,當地政府醞釀祭出「二手樓限價令」等超級辣招。話音剛落,深圳市政府昨日真的出手,但非「限價令」,而是嚴打「經營貸炒樓」。事緣當地自去年起有一條龍服務,協助準買家透過空殼公司借取小微企貸款買樓,息率比房貸更低,兼能繞過限貸令,還可幫銀行完成任務,在業界已成常規操作。有銀行業人士笑言:「最怕客戶真的做生意,比炒樓更危險。」宏觀角度看,事件突顯內地放水困局,即使不斷減息,但因營商環境欠佳,很少人有動力借錢做生意,資金只會狡猾地流進樓市。

一條龍助借小微企貸置業

深圳銀保監局、深圳人民銀行昨日下午召開聯合座談會,下令嚴查經營貸資金流向,不得違規流入樓市,若發現已批出的違規貸款,需要「限期收回」。同時,市場有消息傳出,當局要求「一刀切」,把所有在1月25日後審批、用過戶未滿半年物業抵押的經營貸全部收回;不過及後在傍晚時分,深圳銀保監局透過內地媒體否認了此番「一刀切」指引。

今次辣招的背景,一方面如昨文所講,深圳樓市基於「疫」後購買力爆發、科網新貴暫棄來港買樓等因素,近日非常狂熱,不但多個豪宅新盤「秒殺」,二手單位樓價漲幅亦居全國之冠,似乎偏離「房住不炒」主旋律,所以當局很有壓力要出招。

另方面,內地經濟2017年開始放緩,中央政府多番力撐中小企、小微企;今年肺炎疫情爆發後,更不斷透過定向降準、LPR降息等手段,為實體經濟注入活水。

然而,「你有張良計,我有過牆梯」,內地自去年起已出現由地產中介主導、銀行業參與的一條龍服務,協助準買家透過借取小微企貸款買樓。首先,客戶需要花約5000元(人民幣.下同),在中介安排下,購買一家有基本流水賬紀錄的空殼公司,接着中介會安排財務公司向該空殼公司提供七成金額、半年期過橋貸款,讓客戶自己補上三成「首期」,便可辦理full pay買樓。

物業過戶後,中介將協助空殼公司向銀行借取小微企經營貸,並以物業作抵押,通常可獲得等同物業市值七成的貸款,恰好夠償還過橋貸款。

由於中央積極放水「力撐小微企」,此類有抵押的經營貸息率低至3.5厘,比今年首季全國首套房按揭平均息率(約5.5厘)便宜很多,且銀行批得很「爽手」。不難計算,準買家承受了上述複雜操作的手續費和時間成本後,依然「除笨有精」,更重要是此舉能夠繞過限購令和限貸令,讓人們輕易借錢購買多於一個物業。

這種做法於全國各地都存在,只不過在作為金融中心、向來靈活務實的深圳就最為「出位」(其次是上海),近一年間已成常規操作,亦被視為樓市助燃因素之一。銀行業人士固然心知肚明,往往「隻眼開隻眼閉」樂於配合。一來每家銀行支行、分行均有小微貸任務quota要達標,同時又有違約率、壞賬率KPI要警惕,在近年經濟環境下,不容易兩者兼顧。有業界人士笑說:「最怕客戶真的借錢用來做生意,寧願他們去買樓,風險反而較低。」

宏觀來看,「經營貸買樓」現象影響樓市之餘,還突顯了整體經濟困局。近年隨着人口紅利買少見少,兼逢「國進民退」爭議,營商環境原已備受挑戰,再加上2018年起中美浮現貿易爭端,以及今年疫情可能引發「逆全球化」、「去中國化」趨勢,經濟形勢實在難樂觀。即便中央當局透過放水力撐中小企、小微企,惟前景不明朗,「生意淡薄,不如賭博」,相信不會很多人有動力借錢去「正正經經」做生意。

放水救市不如先改善外貿

換句話說,內地政府「放水救市」的邊際效益愈來愈低,畢竟現在不論大企業小企業,最大問題通常並非「借不到錢」,而是其業務還有否合理利潤,前途亮麗抑或暗淡,政策環境和營商環境能否帶來信心。

正因如此,當局若想挽救經濟,始終是進一步改革開放,包括對外改善貿易形勢,對內營造良好營商環境;否則就算再豪情放水,也只會以各種「蠱惑」方式流進樓市。而到最後,一個缺乏實體經濟支撐的狂熱樓市,就像無根之木、狂野之城,短炒過後空餘唏噓。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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