2019年10月17日
特首林鄭月娥周三宣讀《施政報告》要由立法會退場,改播放預先在禮賓府攝錄的影片,基本上不算意外,最意外是她大幅擴闊按揭保險範圍並放寬壓力測試,令很多人彈出「黑人問號」,質疑在樓市看淡之下這招是否多此一舉,以及會否令買樓者承受高風險。不過,若代入「八奇思考領域」,不排除林鄭「正在下一盤很大的棋」,再結合未來另外兩招,或能解決香港眼下一切問題。
擴按保寬壓測 如自打嘴巴
表面看來,林鄭放寬按證保險,為首次置業人士提供九成按保的樓價上限(由400萬元提升至800萬元)的做法非常無厘頭,一來現時環球經濟放緩及本地政治深陷亂局,樓市已開始調整,短期內應乏力彈升,近日400萬元以下及600萬元以下放盤明顯增加,且暫時行情呆滯,肯定有價講。因此,無殼蝸牛、首置一族若真的打算上車,其實不缺選擇,政府擴闊按保範圍對這批「剛需客」沒什麼意義,反而有機會「唧高」整體中低價住宅樓價,不利於上車客鋤價、執平貨。
二來,政府及金管局以往一直堅拒擴闊按保及放寬壓測,理由是要控制金融風險;那麼現在不但把按保樓價上限提升至1000萬元,按證公司亦隨即配合,表明今後壓測不達標者亦可申請八成及九成按揭(只是要付較多保費),豈不自打嘴巴?莫非如今不用再防範金融風險?
再者,政府此舉看似為上車客提供助力,「願意借大大嚿錢給你」,不過正如財仔廣告溫馨提示,「借錢梗要還」、「還得到先好借」,當局一番善意可能令借錢買樓者承受極高風險。
逆篩選制 推中產賣樓移民
在最新九成按保政策下,只需80萬元首期便可買到800萬元物業(未計印花稅及按保保費),按2.6厘息率、30年還款、50%負擔比率計算,月供約2.9萬元,即月薪最少要5.8萬元;這麼高槓桿入市置業,倘樓價下挫逾一成,便隨時淪為負資產,何況目前社會及經濟前景欠明朗,若不幸失業或被減薪,情況會很狼狽。
既然這招如此無厘頭,何解政府會推出?不禁令筆者想起,曾有外國傳媒訪問「網上情緣」騙案集團主腦:「為什麼你們的騙局如此誇張,自稱為英國王子、俄國油王,照片還要靚仔有型六嚿腹肌,正常人都不會相信吧?」對方回答:「這是一種『逆篩選』機制,我們正是要篩走95%正常人,剩下5%仍會回覆的,才肯定最好騙!」
同樣道理,在現時的社會及經濟環境,仍願冒高風險、以高槓桿買800萬至1000萬元物業的,定必是對香港最有信心、滿意度最高的群體。相反,一些對香港失去信心、對政府不滿的中產業主家庭,則趁機高價賣樓套現,有條件舉家移民離場,同時帶走年輕子女。
某程度上,這也是一種逆篩選機制,亦有點像筆者7月30日建議《買起全港後生仔》(概念是用100萬元買下對政府不滿的港人戶籍,讓他們移民),只不過現在「買起」的是物業,可操作度高於異想天開之「買起戶籍」。
鼓勵內地人來港置業定居
當然,單憑提高首置客入市能力這一招的「換血」規模有限,況且金融風險、負財富效應風險始終需要考慮。想為樓市鋪排充足的接盤大軍,不妨大膽推測,在一段時間之後,政府將擇機實施另外兩招——降低非本地人買樓BSD辣招印花稅,並重啟投資移民計劃,鼓勵內地人來港購置物業及定居。若要更進一步,甚至連公屋居住權都容許變賣,讓基層「黃絲家庭」也有本錢移民(但相信只可選擇生活指數較低地區),推進「全港一片藍」。
或曰,香港現在立立亂,內地人還有興趣南下買樓嗎?暫時說不準,不排除待「換血」逐漸見效後,內地人覺得香港同聲同氣,醫療服務不俗,鄰近深圳大都會,哪管屆時「一國一制」,也是一個像海南省的養老好地方。
潮語有云,「不能解決問題,就解決提出問題的人」,反過來看,若解決掉足夠的人,其實就等於解決了問題,歡迎來到八奇思考領域。
(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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