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2019年4月19日

高天佑 新聞點評

樓市黑洞警號

人類首次拍攝到宇宙黑洞照片之際,香港人也見證地球「黑洞」誕生,所說的是全港住宅市場嚴重缺盤,哪管劣質單位亦迅即被高價吸走,有入冇出,猶如墮進黑洞。事實上,樓市從去年8月至今年1月短暫下調,主要由於市場擔心中美貿易摩擦惡化、內地經濟放緩及美國繼續加息,即使如此亦無震出多少盤源,直至今年首季三大負面因素逆轉,且未來幾年新樓供應量恐斷崖式下跌,想令小業主出售手頭上物業難上加難。無怪乎中原指數(CCL)一口氣連升10周,距去年歷史高位只差4%,反映有樓的沒樓的都不相信政府有板斧增加「供應」,當局料將被迫在「遏抑需求」方面再出手,例如進一步調高辣招稅。

負面因素逆轉 瘋搶潮再現

金管局喜歡做壓力測試,去年下半年爆出的3個炸彈,就像最大的壓測,檢驗全港業主心理和財務承受力。結果證明,絕大部分有樓人士鐵過楊傳廣、硬過Ironman,即使去年12月至今年1月樓市股市情緖最悲觀時期,劈價盤數量依然極少,基本上一出即很快被趁低吸納。

及至1月下旬,市面盤量接近乾塘,遇上中美經貿談判漸現曙光、內地改革及支持中小微企業力度遠超預期、美國聯儲局忽然由鷹變鴿暫緩加息,甚至預告叫停縮減資產負債表,三大利淡前景頓變無限光明,樓市從地獄折返人間。難怪中原集團老闆施永青等等不少業界人士紛紛轉軚,由睇淡忽變大好友;正如施老闆解釋,眼見市場多項因素出現重大變化,看法當然要隨之調整,就如天文台根據氣象最新情況改變天氣預測,否則只會刻舟求劍。

對等待上車的準買家來說,最失望是在去年下半年一眾財演大師及山寨末日博士發表悲觀預期時,因嚇親震出的二手放盤量非常有限,顯示普遍業主防守力頑強,以及港人「磚頭情結」深厚。一句到尾,承受力較弱或驚青的業主已於過去幾個月投降,如今樓市又熱起來,有樓在手的業主又豈會輕易放售。

由於全港缺盤,市場由buyers' market再次轉為sellers' market,封盤和反價成為常態,買家欲購得心頭好無可避免要追價,並須鬥快開票顯示誠意,「冇樓睇」成交個案大增,樓瘋重現可期。中原指數連漲10星期,只要再升4%便突破去年8月高位,其實現時不少屋苑的成交呎價和總價已迭創新高。

置業者除了想有機會趁樓價回順時上車,始終寄望港府能夠增加土地供應,可是這方面一直停滯不前。根據團結香港基金會最新研究報告,本港土地儲備持續消耗,就算考慮到政府早前全面接納土地供應專責小組8項「搵地招數」,今後幾年公私營住宅供應量仍將面臨「斷崖式下跌」。

供應斷層 全方位住宅荒

其中,去年(2018年)私樓落成量達2.1萬伙,創2005年以來新高,但好景難再。基金會估算,2019至2023年私樓年均落成量將降至約1.85萬伙,較此前預測的2018至2022年年均數字減少11%;而在2023年更將縮至僅1.33萬伙,較2018年少接近四成。

另一方面,有分析估計本港每年私樓需求量達2.5萬伙,換言之去年2.1萬伙「高位」供應量根本不足以應付當年需求,兼且2006至2017年累計逾10萬伙短缺量尚未「找數」,若考慮到未來幾年短缺愈加嚴重,這條數比量子力學更襟計。

或曰,特首林鄭月娥上場後雷厲風行把公私營住宅供應比例由6︰4改為7︰3,新建的公屋、居屋、綠置居、港人首置盤等總可消化一些私樓需求量?然而實情是據團結基金估算,未來4個財政年度公營房屋年均落成量只得1.83萬伙,遠低於《長遠房屋策略》定下的每年3.15萬伙目標,短缺率逾40%,同時公屋輪候時間將由5.5年進一步延長至超過6年。因此,本港之住宅荒實屬全方位,公營房屋自身難保,遑論幫補私樓。

面對供應短缺死胡同,基金會建議政府加快動作,盡速把25幅未改劃土地用來起樓,以解燃眉之急,惟初步推算可創造供應量僅約2萬至3萬伙,長遠始終要靠「明日大嶼」等大規模填海造地計劃;惜在最樂觀情況下,「明日大嶼」首批單位最快要等到2032年才落成,遠水難救近火。

政府技窮 齋靠辣招抑需求

無論如何,樓市再趨瘋癲,很可能動搖港府威信(自林鄭2017年7月上任至今,中原指數累漲12.5%),當局必須「做啲嘢」交代。創造供應手段既呈乏力兼技窮,唯有用老方法鍊需求,再推辣招;但單靠遏抑和扭曲市場能否挫折樓市長升勢頭?只好抬頭問黑洞找答案。

 

 (編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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