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2018年12月13日

高天佑 新聞點評

大數據收租佬

昨文談及香港在大數據產業具有得天獨厚優勢,吸引阿里巴巴、Amazon、Google等中外巨擘爭相插旗;話音未落,政府昨天宣布以54.6億元批出將軍澳第二幅數據中心地皮,樓面呎價達4500元,超出市場估值上限45%,更較5年前毗鄰第一幅地皮貴4倍。身為全球數據樞紐之一,本港目前數據中心設施嚴重供不應求,據了解,連阿里、Google等企業都面臨「租樓難」,「大數據收租佬」很可能好賺過商場或寫字樓大業主。

新意網囊括兩數據中心地

所謂「數據中心」(Data Center),即是存放並運作網絡伺服器和硬碟的地方,理論上街邊隨便一幢殘舊工廈若劃出一個單位來存放這些裝置,也可稱作數據中心。然而,隨着全球網民對數據傳輸速度、容量和安全性的要求愈來愈高,數據中心的門檻不斷提升,豈是普通一幢工廈可以滿足需求。

因此,港府尚算先知先覺,早於2013年在將軍澳工業邨劃出第一幅官方指定的高端數據中心地皮,其特色是位於未開發地段,可讓營運商由零開始打造適合設施,包括專業規格的電力和散熱系統,並在地底接駁高速光纖;同時遠離斜坡和低窪地帶(避免山泥傾瀉或水浸),附近亦沒有其他危險行業的設施,能為數據中心用戶帶來最大「安全感」。

由於大數據概念在2013年尚未火熱,該幅佔地逾11萬方呎,可建樓面47萬方呎的地皮,當時以4.28億元由新地(00016)旗下新意網(01686)投得,樓面呎價僅904元,較市場估值下限低四成。這幅地皮已於去年建成準Tier 4規格的MEGA Plus數據中心啟用,備受高端客戶追捧。

時隔5年,港府推出毗鄰的第二幅數據中心地皮招標,佔地和樓面面積分別高達29.5萬方呎和121.2萬方呎;現今人人把「大數據」掛在口邊,這幅地皮引起爭奪,收到9份標書,市場估值介乎17.58億至37.59億元,相當於樓面呎價1450至3100元。

結果昨天揭曉,再次由新意網中標,價碼達到54.6億元,樓面呎價4500元,超出市場估值上限45%,更較第一幅地皮(904元)貴了4倍。

正如昨文〈數交所大茶飯〉指出,香港在「一國兩制」下既屬中國領土,同時能在法制、監管和資訊自由方面給予國際企業信心,此番優勢有助同時吸引內地和海外科網巨擘在港設立數據中心,本港甚至可以憑此率先制訂大數據在提煉、清洗、脫敏、標準化、保安、交易和治理等範疇的國際標準,晉身為全球數據之都,堪比目前的國際金融中心地位。

對於中外科網巨擘,最理想固然是在全球各大樞紐城市自資興建大型數據中心,但這些公司現時在數據傳輸、雲計算、大數據等領域進行激烈競爭,要鬥快開拓版圖,沒時間慢慢揼石仔,所以它們目前在「主場」(例如內地之於阿里,美國之於Amazon)以外地區,大多是租用當地營運商的數據中心設施,來放置自己的伺服器和硬碟,藉以快速擴張國際業務。

以新意網、日本NTT、中信國際電訊(01883)為首的本港數據中心營運商,正是扮演「收租佬」角色,首先覓地興建或改建數據中心,並在光纖、電力、散熱、安全等方面提供高水準配套,再把樓面分租予眾大小客戶。按市佔率計算,新意網去年已超越老玩家NTT成為全港一哥,今次高價投得毗鄰地皮相信有助鞏固優勢;該公司現時客戶結構「三分天下」,分別為金融機構、電訊商,以及Amazon和Google等國際科網巨企。

需求比住宅更強勁

香港「土地問題」向來嚴重,從住宅到商廈、酒店和工廈,以至於醫院和運動場等公共設施,皆基於「搵地難」而供應不足,數據中心也不例外。隨着雲計算和大數據需求飆升,據了解,包括騰訊(00700)、阿里、Amazon和Google都很想在港大肆擴充數據中心容量,惟因合規格設施供應有限,面臨「有錢都租唔到地方」,畢竟這些巨擘的伺服器不可能隨便放在街邊工廈單位。

由此便可明白,新意網為何會食髓知味,豪擲天價搶奪毗鄰第二幅數據中心地皮,想必是因為第一幅地皮上建成的MEGA Plus需求強勁,回報率可觀。講到底,就像新意網母公司新地經營的商場和寫字樓收租生意,不過數據中心的供應更稀缺,專業門檻也更高;政府指定高端數據中心地皮至今只得兩幅,而且皆被新意網收入囊中,幾近獨市經營。其實香港大有優勢發展為全球數據之都,對數據中心的需求可能比「住宅剛需」強勁得多,可想而知這門生意有幾好景。

 

(編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)

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