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2018年5月28日

專題

長租公寓成內房重大收入來源
中央谷「租購並舉」 低息平地價配合

內地樓價在2016年至2017年中持續大漲,政府不斷推出調控措施,又以因城施策的方針按各地市況作出調控,但在龐大的置業需求支持下,調控措施極其量只令整體樓價升勢放緩,未能扭轉長升長有的趨勢。故此,內地積極尋找為樓市治本的長效機制,其中一招是大力發展「租購並舉」,在增加出售住宅單位供應的同時,亦鼓勵發展商興建用作長期出租的住宅,即長租公寓。2016年國家主席習近平提出「房子是用來住的、不是用來炒的」最高指示之後,吸引不少大型內房企業參與興建長租公寓,市場預期當運作模式愈見成熟後,長租公寓可成為內房行業其中一項龐大而穩定的收入來源。

內地住宅供應向來以出售為主,出租物業往往被忽視,近年中央政策開始向出租住宅入手,提出發展「租購並舉」制度。去年10月「租購並舉」更被寫入中共十九大報告中,可見中央高度重視發展出租住宅。

地方政府陸續加大力度推出只供興建出租單位的地皮,各大銀行亦紛紛響應國策,向發展商提供貸款優惠,支持興建長租公寓。現階段內地多間大型地產商一方面踴躍興建長租公寓,另一方面地產商管理層多刻意淡化長租公寓對業績可帶來什麼好處,普遍指出這並非一盤能夠賺大錢的生意,最多只能賺取微利。不過,分析員認為,當未來長租公寓的規模不斷壯大後,將有助發展商獲得穩定現金流,發展商積極參與長租公寓,並非純粹為了響應國策而進行的政治任務。

瑞銀:長遠助提高派息

瑞銀中國內地及香港房地產行業研究主管李智穎接受本報訪問時指出,目前內地住宅的租金回報率雖然不高,但發展商通過控制借貸成本,把融資利率降至約4至5厘,發展長租公寓仍然是有利可圖。銀行為了配合長租公寓發展,均願意向發展商批出長期貸款及安排發行資產抵押債券(Asset-backed security,ABS),而且息率較為便宜,加上在政府支持下,長租公寓項目的地價會較低廉,以經營者能夠賺取利潤為誘因,吸引發展商把非住宅用途項目轉化為租賃房屋。

李智穎認為,長租公寓可讓房企把未有善用甚至丟空的非住宅物業活化,並取得穩定現金流,而要在這生意上取得成功,關鍵必須以量取勝。若要體現長租公寓的業務價值,有待現金流狀況愈來愈穩定,以及派息水平有所提高後,實際效益才會顯現。過去一個業績期,不少內房的派息比率已經明顯改善,相信長租公寓有助內房日後進一步提高派息水平,屆時這項業務便會對股價帶來支持。

已經率先開展長租公寓業務並取得一定成績的內房寥寥可數,李智穎說,目前在長租公寓發展得較好的上市公司,包括萬科企業(02202)、龍湖地產(00960)、招商蛇口(001979.SZ),預計未來數年有關業務規模會快速增加,而深業集團及中海集團也有開展有關業務。她稱,在中國做生意的特色是當數量夠大時,自然可以做到商業角度上可行的生意。現階段長租公寓生意已經能帶來盈利,作為單獨業務而言亦算可行,而且大公司有主營業務支撐,在開拓長租公寓業務時會更游刃有餘。

遏樓價兼支援戶籍改革

目前內房賣樓銷售成績仍然很好,李智穎直言,長租公寓未必會吸引內房「爭住做」,但相信4至5年後這業務在行業中的比重會愈來愈大。她又透露,長租公寓作為固定收入業務,計算估值時應採取哪種方法,取決於哪一類投資者,例如內地投資者一般會考慮市盈率(P⁄E),而海外投資者則看重每股資產淨值(NAV)對股價折讓。若日後能夠作為單一獨立的業務,計算估值時應該以穩定現金流來推算業務估值,可按現時估算領展(00823)所採用的股息貼現模型(Dividend Discount Model,DDM)去計算。

至於長租公寓對調控樓市可發揮什麼作用,李智穎認為並非純粹出於穩定樓價,而是在戶籍制度改革後,部分城市增加許多有工作能力但無財力買樓的人,故需要硬件支持,讓轉戶籍的人能夠安居樂業,長租公寓是配合宏觀政策考慮而作出的理性決定。目前租賃房佔房屋供應的比重仍然很小,供不應求的情況仍很嚴峻,所以不會對樓價走勢構成影響。

採訪、撰文︰陳遠威

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