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2018年1月8日

高天佑 新聞點評

樓市如夜壺

繼武漢和鄭州之後,周末再有蘭州、合肥和南京等3個城市鬆綁樓市調控。市場原本預期最快在3月全國兩會之後,內地樓市才會陸續放寬緊箍咒,想不到現在提前揭幕。歸根究柢,地方政府接近四成收入仍依賴賣地,而且愈是經濟欠發達的城市依賴程度愈高;自從2016年全國加強調控以來,很多二線以下城市面臨財政收入大跌,直到去年底幾乎「乾塘」,所以急於恢復土地出讓金及增值稅收入。正如內地「樓市教父」任志強形容:「現在很多地方政府的財政已經比較緊張了,而我們房地產就是夜壺,夜壺總是在尿急的時候才用。」

財政緊張 鬆綁救急

事實上,去年底的中央經濟工作會議已提出,2018年的樓市調控要「分清中央和地方事權,因城施策,實行差別化調控」,等於為地方政府今年陸續鬆綁開了綠燈。不過按照中國國情,每年1至2月份通常是「政策空窗期」,等到農曆新年結束,中央領導層在3月份全國兩會上敲定大政方針,底下各級政府才會從善如流執行聖旨。尤其是去年10月中共十九大重申「房住不炒」,至今還未滿3個月,故大多數人都估計,起碼待至3月份全國兩會之後,才會看到各地樓市調控陸續放寬。

豈料繼武漢和鄭州為了爭奪人才而率先局部鬆綁之後(詳見本欄上月27日〈武漢鄭州雙城戰〉),在剛過去的周末,蘭州、合肥和南京等3個城市也加入鬆綁大軍,而且放寬程度比武漢和鄭州更加全面。其中,甘肅省省會蘭州連出兩招,首先在非市中心區域完全撤銷限購措施,任何國民都可在當地無限量買樓;同時,市中心區域繼續實施限購,但不再需要社保和納稅證明,讓非戶籍居民可以更方便地購買最多一個住宅單位。

至於江蘇省省會南京,准許非戶籍的碩士或以上學位持有者、40歲以下學士畢業生,以及持有高級工職業資格的技術型人才,在當地「先買樓,後就業」,換言之毋須像以往般先找到工作才可買樓,可以倒過來先購置合心水的住宅單位,然後再在當地找工作。

最後是安徽省省會合肥,並沒推出明文的新政策,而是在「限價令」方面暗地裏鬆動,具體在於當地2016年賣出的多塊「地王」,此前一直因為地方政府和發展商在樓盤售價方面談不攏,而未獲批准預售上市;然而自去年12月起,這批「地王」終於密集式獲放行預售,而且每平方米均價達1.6萬元人民幣,較該市去年平均樓價高出逾一成,被視為「限價」已解鬆。

大家或許發現,目前已鬆綁調控的5個城市,都有兩個共通點,首先皆為省會,其次均屬二線城市。這份雙重身份,讓該5市面臨三種共同處境,一方面在全國二線城市冒起的背景下,它們為了「上位」需要跟其他同級城市爭奪人才。另方面,身為省會其實也有沉重壓力,有責任為省政府創造更多財政收入,補貼省內其他經濟相對不繁榮的縣市。然而,這些二線城市本身也算不上很發達,單靠非地產的稅收不足以「養家」。

依賴賣地 合肥居首

內地華創證券去年統計了全國地方政府對賣地收入的依賴度,方法是以2016年土地出讓金收入,除以期內當地一般公共財政收入,結果合肥、南京、鄭州、武漢均排名十大之內,依賴度分別達200%、155%、94%和84%。其中,合肥和南京更在榜上位列第一和第二名,而且依賴度超過100%,意味着賣地收入大幅拋離企業稅、個人稅、各種收費等一般公共財政收入,同時這些省會有不少收入必須上繳省政府用來幫補省內「窮兄弟」。

自從2016年10月全國加強樓市調控之後,由於土地出讓金及土地增值稅大減,這些高度依賴賣地收入的城市政府面臨巨大壓力。據國家統計局資料,在去年11月份,合肥、南京、鄭州、武漢的財政收入總額(土地出讓金、土地增值稅及一般公共財政收入)都錄得按年下降,惟財政支出均屬有增無減。

二線解放 一線續緊

總的來說,這5個城市等不及3月份全國兩會召開,就搶閘鬆綁樓市調控,次要原因是為了爭奪人才,而主要原因是庫房面臨「乾塘」,急需恢復賣地收入。尤其是透過放寬限購令和限價令,促進新盤銷售,所帶來的土地增值稅最能救急。同時,新盤銷情復甦後,發展商獲得資金回籠,亦將繼續買地補充土儲,為地方政府貢獻土地出讓金收入。

講到底,近來備受熱議的房產稅茲事體大,估計最快在兩三年後才有機會落實,且在實施初期帶來的稅收有限,因此在短期之內,全國絕大多數城市仍將高度依賴賣地收入。正如任志強形容,每到「緊急」之際,就必須把夜壺拿出來方便一下,不可能憋得太久。

繼上述5市之後,料將有更多二三線城市忍無可忍,很快陸續「解放」,這將會是不少內房股的喜訊。不過反過來看,這亦意味着那些本身經濟極度繁榮、能創造巨額稅收、毋須依賴賣地收入、也不必用甜頭吸引人才的一線城市,諸如北京、上海和深圳三大龍頭,將有條件繼續嚴控樓市,若押重注於這些一線城市的內房股,便不宜太過樂觀。

(英文版本由EJ Insight翻譯

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