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2017年12月21日

高天佑 新聞點評

房產稅漸行漸近

對於內地很多地產商和小業主提心吊膽的房產稅,國家財政部長肖捷再次在官媒撰文談論,更加「疑似透露」擬在2019年完成立法、2020年開始執行,拖累內房股板塊昨天顯著受壓。然而,魔鬼或天使向來都存在於細節裏,包括稅率、豁免額度等具體內容才最關鍵,目前尚未明朗。可以預期,內地當局未來一兩年將繼續「擠牙膏」放風,讓持份者慢慢做好心理準備。

中共十九大於10月底閉幕後,肖捷已在《黨的十九大報告輔導讀本》裏面談及房產稅,並提出「立法先行、充分授權、分步推進」作為基本原則。昨天他在《人民日報》發表題為〈加快建立現代財政制度〉的署名文章,當中再次提到房產稅,除了重申上述原則之外,還明言將會「按照評估值徵收」,以及「適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度」。

2020前後正式出爐

有趣的是,該文章洋洋灑灑4000多字,堪稱對於未來幾年稅制任務的全面闡述,其中關於房產稅的內容只佔約90字,但卻成為焦點。該文最後一段的小標題為「全面落實稅收法定原則」,稱將會按照黨中央審議通過的《貫徹落實稅收法定原則的實施意見》,把現行由國務院行政法規規範的稅種上升為由法律規範,力爭在2019年完成全部立法程式, 2020年完成「落實稅收法定原則」之改革任務。不少媒體把這一段跟談及房產稅的90字聯繫起來,聲稱肖捷明言房產稅將於2019年完成立法、2020年開始執行;這其實是張冠李戴, 並不準確。事實上,對於外界最關注的房產稅執行時機,這篇文章並沒有片言隻語談及。

但無論如何,雖說中共總書記習近平在十九大工作報告中也沒有提到房產稅,惟觀乎肖捷先後在《黨的十九大報告輔導讀本》以及昨天的官媒文章上面放風,當局似乎已把落實房產稅視為第十九屆中委會任期(2017至2022年)的重點任務之一。所以若說房產稅有可能在2020年前後正式執行,又未必錯得太離譜。

威力視乎有多「辣」

內房商和投資者把房產稅視為洪水猛獸,一來這勢必會增加業主的持貨成本,尤其是坐擁多個單位的「土豪」,被徵收的稅額將更乸脷。部分「大戶」為避免重稅而減持部分物業,難免對樓市帶來沽壓,拖累整體樓價。

此外,當局多了房產稅這條每年有穩定收入的財源之後,可望減少依賴賣地收入,屆時或可接受樓價有更大幅度下跌(當然未至於任其急跌至動搖經濟和社會穩定也不理)。所以整體而言,房產稅對於樓市銷情及樓價實屬利淡因素。

然而究竟有幾「淡」,須視乎稅率和豁免額度等細節。例如上海和重慶早於2011年已作為試點開徵房產稅,這兩大城市的樓價升幅卻始終位居全國前列,不見得受到房產稅遏抑,皆因試點方案相當寬鬆。首先,只對新購物業徵稅,不設追溯期,原有手持物業即使多達十幾廿間,依然可獲全數豁免。其次,即使是新購物業,惟若屬該市居民第一套房,也獲全面豁免。第三,就算是新購、又非首個物業,但每名家庭成員都有60平方米(相當於646平方呎)豁免額度,超出此數的部分才需要被徵稅。最後,稅款按照真實交易價格(而非評估市值)計算,稅率為0.6%,每年徵收一次。

換言之,假設上海有一名「土豪」,手上已有十幾個物業,總面積遠超豁免額度,且在房產稅試點之後他又新購一個500萬元(人民幣.下同)單位,每年應繳稅款也不過3萬元(0.6%),可說不痛不癢;假設5年後這單位升值到1000萬元,但由於按照交易價格而非評估市值徵稅,所以稅款仍將維持為3萬元。

不同城市稅率有別

因此,日後在全國推行的房產稅若跟上述試點方案一樣寬鬆,對於樓市、樓價、業主和投資者的影響肯定微乎其微,為政府帶來的財源則極其有限。可是一般估計,正式實施的房產稅將比試點方案為「辣」,例如肖捷已講明將評估市值(而非交易價格)徵稅。其他懸念包括在新購物業之外,原有的存量物業又會否被納入稅網,以及稅率和每人豁免額度等,這些變數將會決定房產稅政策有多大影響力。

此外,肖捷提出「充分授權、分步推進」原則,意味着不會全國「一刀切」,或許有些城市先推,其他城市遲推甚至「不推」(尤其是要去庫存、吸人口的三四線城市);同時地方政府有權因應當地情況,對稅率、豁免額度等具體內容作出一些微調。凡此種種細節,相信中央當局也在持續評估當中,未有最終腹稿,大家且密切注意未來一兩年的官方放風。

(英文版本由EJ Insight翻譯

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