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2017年7月3日

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金管局樓市規管應撤除

政府及金管局自2009年以來多次推出「審慎監管措施」,希望藉此壓抑樓市炒風,減低周期逆轉時樓價下滑對本地整體經濟可能產生的影響。然而,在有關措施實施後,物業價格仍節節上升。差餉物業估價署資料顯示,自金管局在2009年10月推出住宅按揭貸款的審慎措施起,房地產價格直至今年4月上升了149%。

拖累二手供應萎縮

由於2009年至今,全球利率偏低導致資金泛濫,熱錢流入本港資產市場,加上勞動力成本增加等因素,故此樓價上升在預期之中。但當局有關措施確實令住宅轉手進一步放緩,拖累樓宇整體供應,或多或少推高了交易價格。事實上,土地註冊處的數據顯示,本地一手及二手市場在今年首5個月成交分別為7498及18515宗,相比2010年同期分別上升20%及萎縮63%。由於一手樓基數相對較低,一手供應的增加難以彌補二手供應量的萎縮,故此整體物業成交在本年度首5個月跟2010年同期相比下跌約六成。整體實際住宅供應未能滿足市場需求,令樓價持續上升。

此外,政府希望透過增加印花稅,從而推高交易成本,減低投資及投機需求,有關稅項卻間接「幫忙」推高樓價。其中一大原因是地產商為刺激置業意欲,在政府推出或調整稅項後為買家提供相應補貼優惠,令入市買家對一手物業趨之若鶩。鑑於相關費用某程度上已反映在一手物業價格上,往後一手物業價格的升勢亦帶動二手樓價上揚,最終抵消了監管措施的目的。

活躍的二手市場能夠反映資產的實際價值,透過市場調節機制,促使社會更有效地分配資源。長遠來看,側重一手市場的發展或將導致兩難局面。假設發展商在售出房地產項目後不再投資本地市場,本地資金將集中在發展商的資產負債表上,貨幣乘數效應及正面財富效應將未能釋放出來。反之,若一手物業市場持續熾熱,發展商將有強烈意欲再投資到本地房地產市場,政府賣地價格難以明顯向下調整,加上建造業勞動力短缺、建築成本上漲,無論是實際樓價,還是市民對樓價的展望,可能長期維持在較高水平。

我們理解金管局在5月19日推出新一輪有關物業按揭的監管措施,其出發點在於穩固本港金融體系,希望通過政策配套提升銀行風險管理和抗震能力,減輕一旦樓市調整時會衍生的金融風險。然而,由於市場需求難以被規範,我們建議當局應該撤除相關規管性措施,讓二手市場房屋供應自行調整,再增加土地供應,透過供應主導的解決辦法,讓市場因素決定資產價格。

 

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