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2017年6月13日

高天佑 新聞點評

龍城廣場滄桑史

九龍城有一座九龍城廣場,區內街坊簡稱為「龍城廣場」或「龍場」,目前由「玩具大王」蔡志明持有,現正獲內地買家以50億元洽購,平均呎價僅約8000元,平過很多舊工廈。皆因受到建築高度限制,加上地理位置尷尬,這個場向來被視為「霉場」,而且由1989年發展起計,每逢本港經濟陷入低潮,這個場就會遭遇一次變故,命途十分崎嶇。但隨着周邊舊區開始重建,「龍場」有機會一吐烏氣。

百利保發展 機場搬遷前曾風光

「龍場」原本的發展商為百利保(00617),即是現正陷入爭產風波的羅鷹石家族後人羅旭瑞旗下公司。最早於1989年初,百利保以2.86億元投得該幅地皮,打算建設區內最大型商場(同區的又一城於1998年才建成),但隨即遇上「六四事件」,本港經濟動盪不安、人心惶惶,似乎注定這個商場從一出世就不尋常。

受累於經濟和社會陰霾,「龍場」的發展步伐一度放慢,最後在1993年12月才落成開業,樓高10層,樓面面積63萬方呎。恰逢本港經濟當時重拾動力,加上又一城尚未誕生,「龍場」在開業初期亦有過風光日子,成為區內居民主要娛樂購物場所,今日仍是很多街坊的「集體回憶」。

此外,由於鄰近舊啟德機場,一些旅客會趁離港前赴「龍場」最後衝刺掃貨,本港市民在外遊前也往往到該處用餐或補充所需物品。尤其是九十年代初「移民潮」期間,不少家庭在「龍場」內的酒樓跟親友餞別,承載很多歡笑和眼淚。

但隨着1998年機場搬到赤鱲角,加上同年又一城落成,「龍場」不論區內或區外客源都大幅流失,兼逢本港經濟在回歸後走下坡,導致這個商場開始陷入坎坷時期。除了在地利上輸蝕於九龍塘地鐵站上蓋的又一城,「龍場」在建設時受到高度限制,但又想盡用地積比率,所以雖然有10層,但每一層的樓底都不太高,相對開揚光猛的又一城明顯失色。

因此,百利保曾於1998年提出改建「龍場」,擬把商場西半邊(當時為戲院)拆卸重建為39層高酒店,東半邊則保留不變。但由於當時商場開業只不過短短幾年,加上周邊建築物全都較矮,此一改建大計遭到城規會否決。

多番易手 玩具大王嘗試革新

直到2002年,本港經濟仍陷於曙光前黑暗期,百利保未能償還兩筆合共37.5億元可換股票據,被迫把「龍場」及銅鑼灣百利保廣場(現稱怡和街68號)一起抵押予債券持有人。兩年後,以摩根士丹利為首的財團斥20.3億元,從債權人手上收購這兩個商場。

2008年金融海嘯爆發,大摩為了緊急套現撲水,把「龍場」以14.8億元賣予蔡志明,令這個商場第三度易手。玩具大王接盤後,交由其幼子、「成功需苦幹」的蔡加讚負責革新「龍場」,包括在地庫開設面積6萬方呎的「全港首個精品式汽車廣場」,又引入年輕品牌商戶,並為商場冠上英文名KCP,據稱在短短半年間,「成功把商場人流由改革前的3萬激增至9萬多」。蔡加讚著名的「成功需苦幹」格言,正是來自這一段經歷。

周邊舊區重建 有望鹹魚翻生

蔡志明日前證實,「龍場」現正獲一位在內地經營超市的富商洽購。據悉價碼約50億元,平均呎價僅8000元左右;倘交易落實,意味蔡志明持貨9年勁賺約35億元或2.3倍。

據市場消息,「龍場」目前每月收租約1250萬元,若按50億元洽購價計,租金回報率約3厘(未扣除營運成本)。

無論如何,隨着九龍城周邊舊區重建,「龍場」原本的尷尬地理位置逐步改善,目前東邊鄰接啟德新區,南邊面向受惠於沙中線的馬頭圍,就連西邊延文禮士道一帶傳統豪宅區也開始有新屋苑落成。此外,內地巨企碧桂園(02007)本月初首度進軍本港地產市場,斥6.1億元向宏輝(00183)收購「龍場」毗鄰的賈炳達道142至154號住宅重建項目,可建樓面約8.2萬方呎。所以「龍場」若然轉型和定位得宜,即使只是作為填補又一城空檔的「二線商場」,也有機會吸納足夠街坊客源。更長遠來說,由於區內建築物逐漸放寬高度限制,「龍場」還擁有潛在重建空間。

(英文版本由EJ Insight翻譯)

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