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2017年2月10日

高天佑 新聞點評

北京削地控樓價

面對高樓價問題,很多城市情況與香港一樣, 想盡辦法覓地建屋,務求增加供應以平抑樓價。北京卻反其道而行,其新任市長蔡奇剛宣布,由今年起不但不會再增加土地供應,反而每年要削減30平方公里建設用地(相當於158個維園),即是把現有建築物拆除,還原為空地;假若某年度減地超標,例如達到35平方公里,多出來的5平方公里才可以用來建新樓。此一「超級辣招」若能順利執行,便意味北京不論城市密度或人口總數,均將逐年顯著下降。

所謂新官上任三把火,剛於上月20日就任北京市長、被視為習大大心腹愛將的蔡奇,似乎特別猛火。他本星期在市政府座談會上宣布北京未來土地政策大計,自今年開始每年削減30平方公里建設用地,目標是把整個北京市建築物佔地由目前2921平方公里,到2020年削減至2800平方公里。

根據經濟學原理,假若一個城市樓價因供不應求而飆升,最「正路」當然是竭力增加供應,藉以平抑價格。就像香港包括現任特首以及多名下屆特首參選人,均提出積極增加土地的方法,甚至向郊野公園打主意。由此看來,蔡奇要求北京建設用地「不增反減」,豈不倒行逆施?

人口超上限 放任勢半癱

蔡奇此一政策背後有兩大思路。首先,北京常住人口已達2170萬,以人口計,是僅次於上海(2415萬)的中國第二大城市,同時是全球第三大城市(巴基斯坦卡拉奇排第二),存在着很多「大都市病」,包括環境污染、交通擠塞、食水短缺、公共資源不足等。向來有一派說法指北京人口總數已超出可容納上限,若繼續放任人口不斷增加,將釀成自然生態災難,並可能令整個城市機能陷於「半癱瘓」。

所以蔡奇現在勒令北京縮減建設用地,某程度上正是對症下藥。在首階段,他將針對工商業及非本地行政設施,例如今年內要強制500家製造業工廠撤出北京,並疏解120個批發市場和38個物流中心,同時安排逾40家高等院校及醫院遷離北京市區。這些設施拆除之後,便可還原為空地,用來種樹種草,或者興建公園、廣場、噴水池、步行道等低密度社區設施,屆時「大都市病」可望大大紓減。

其次,北京市建設用地由1990年約1200平方公里,至2000年達到1900平方公里,繼而增至目前接近3000平方公里,急速擴張之餘,樓價不但未見緩解,反而同步上漲,升幅持續跑贏全國,近兩年更流於失控。

逆向思維 疏導北漂需求

究其原因,北京作為首善之都,滙聚商業、教育、醫療、文化和娛樂等資源,所以全國13億人當中,不論出於什麼原因,只要負擔得起條件、願意付出代價,很多人都有湧入北京的欲望;例如「北漂族」這個名詞,正是指從各地遠赴北京追尋夢想的民眾。至於其他大城市,即使繁華如上海、深圳,卻鮮有「上漂族」、「深漂族」等講法,可見北京在13億人心中的獨特地位。

正因如此,即使北京不顧自然資源限制,堅持不斷增加土地供應,依然會吸引全國更多民眾湧入,當中的「北漂族」若能在北京站得住腳,繼而結婚生仔,將產生更多土地需求。換言之,對於這個備受全國民眾嚮往的城市,增加土地供應非但無助改善供不應求,反而會像抱薪救火,加劇惡性循環。

蔡奇採取的是另一條路,從限制需求着手,例如把工商業、教育、醫療及首都行政等部分資源遷離北京,自然會把追求這些資源的各地民眾也「引離」北京,從而控制土地總需求。事實上,這絕非北京市自把自為,而是中央層面的國策思路。去年公布的《國土資源十三五規劃》已明確要求,對於京津冀、長三角、珠三角等地區,應以盤活存量用地為主,嚴格控制新增建設用地;尤其是北京、上海、深圳、武漢、南京、杭州等超大和特大城市,原則上不得再新增建設用地。

為全國垂範 短期利內房

不過,地方政府向來依賴「土地財政」,限制建設用地將意味賣地收入大減,因此上述國土規劃能否落實,很多人一直半信半疑。今次由「習大大愛將」蔡奇在北京率先高調執行,就有打響第一炮、為全國垂範之效;若連首都也能做得到,其他大城市相信沒藉口卸膊。

因此,近日內房股急升,除因憧憬「大時代」重臨,亦與蔡奇點起的這把火有關,即使北京此一「超級辣招」長遠或可透過限制需求以平抑樓價,但短期內難免令供不應求進一步加劇;假設大城市不增加土地供應,那麼一眾內房股目前坐擁的土地資源,自必更加稀缺和搶手,資產價值可望水漲船高。

高天佑 [email protected]

(英文版本由EJ Insight翻譯)

 

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