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2016年5月3日

高天佑 新聞點評

銀座式「劏場」始祖

香港俗語說「一舖養三代」,擁有舖位猶如財富保證兼身份象徵,似乎比住宅業主更高一級,所以很多人都有個「舖主夢」。不過,近日有一宗成交,原業主於1992年買入佐敦廣場一個舖位,持貨至今24年,剛以10萬元賣出──說的不是呎價,而是整個舖以10萬元成交,平均呎價僅1429元。該賣家慘蝕近九成,還未計資金和時間成本,衹因其不幸地買中了香港的「銀座式『劏場』」始祖。

佐敦廣場位於佐敦道近西九龍方嚮,距豪宅The Austin僅5分鐘步程,前身為伯爵酒樓,樓高4層,總樓面面積約2萬方呎,於1992年由一家名為鴻亨發展的發展商,改裝為160個迷你舖位出售,可說是本港第一代「劏場」。上述以10萬元超低價易手的舖位,實用面積70方呎,相對於原業主1992年70萬元的買入價,賬面慘蝕86%。

近年很多商場或「劏場」推出時,都標榜為「銀座式商場」,但何謂「銀座式」?其實源自八十年代日本經濟泡沫時期,東京地價昂貴,尤其作為黃金地段的銀座區更是寸金尺土,形成商店、餐廳和酒吧紛紛「向高發展」,進駐租金較地舖便宜一些的商廈樓上單位。久而久之,所有樓上商場項目、尤其是面積相對不大的,都可標榜為「銀座式商場」以自抬身價,顯得似乎很Grand。

筆者記得第一次聽到「銀座式商場」這個詞,正是佐敦廣場1992年開售時,該商場以此為賣點自抬身價,引起過一陣哄動,事關人們沒想過衹需數十萬元便可做舖主,何況是看似很高級的「銀座式商場」?於是「好姨」薛家燕、港姐冠軍楊寶玲、歌手薰妮等藝人皆爭相斥資入場,一嘗舖主滋味;當然,時至今日,她們都變成了「苦主」。

縮水舖十室九空

一眾「苦主」蝕得那麼慘,可歸納為三大原因。首先,繼佐敦廣場後,這類「劏場」陸續在不同地區出現,然而十居其九最終都淪為「死場」,原因包括業權分散以致管理混亂、缺乏統一推廣等,在此不贅。

其次,「銀座式商場」以往在港不是沒有成功例子,包括旺角的信和、先達、好景、荷李活和潮特,尖沙咀的百利和利時,太子的聯合,銅鑼灣的金百利和蘋果等,均可歸類為「銀座式」,且曾經人氣鼎盛,屬於城中「潮人聖地」,聚集大批女生買衫和飾品,男生買電子和動漫產品。

然而,自從淘寶網網購興起後,這些產品全都有得「淘」,而貨色亦比實體商場的小店便宜和齊全得多,如今連「潮人聖地」也熱鬧不再,質素泛泛的「劏場」人氣凋零,自不待言。

最後,比起其他「劏場」,佐敦廣場就猶如《唐伯虎點秋香》中「賣身葬全家」的梁榮忠,可謂「慘上加慘」。事關當年的商用物業銷售監管相對寬鬆,佐敦廣場以「舖花」形式開售,所有買家衹是聽取發展商的推銷便簽約,然而在1993年收樓時卻發現是「縮水舖」,實際可用面積較發展商所說的要細一半或以上。這引起大批「苦主」上街遊行,並控告發展商作出追討。豈料發展商不堪官司壓力,加上後來在樓市跌浪中損手,最終竟然清盤收場,令苦主追討無門,一殼眼淚。

更甚者,發展商原本身兼佐敦廣場的管理公司,在清盤後該商場頓時「冇王管」,一眾小業主即使聯合自治亦缺乏經驗,曾經導致整個商場被斷水斷電,愈來愈荒廢。近年,該商場已真正地「十室九空」,晚上更有大批癮君子和露宿者瞓覺過夜,被形容為「鬧市鬼域」,甚至吸引一些網民相約「探險」。由此可理解,場內舖位為何造價低殘至僅10萬元。

總的來說,佐敦廣場落得如斯地步,一字記之曰「劏」。然而,這個場若能施展「還原靚靚拳」,還原為統一業權和管理的商場,又能否翻生?

還原靚靚 市值可十級跳

按照上述舖位成交價,理論上整個商場160個舖位的「總市值」僅約千多萬元,平均呎價約1000多元;以佐敦道地段來計,若管理得宜,可望升值10倍以上。據瞭解,近年已有資深投資者在這個「死場」密密收貨(去年至今有11宗成交,作價介乎10萬至47萬元),嘗試讓其在淪落近四分一個世紀後重拾光彩。

高天佑  [email protected]

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