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2015年11月19日

高天佑 新聞點評

萬科「先租後買」快過香港

團結香港基金會早前拋出「補貼置業計劃」建議,重點是讓公屋住戶「先租後買」,以協助他們上車做業主。但這構想方案被視為十分大膽,十劃未見一撇, 要落實恐怕遙遙無期。不過在內地,有一家地產商剛宣布推出類似的計劃,就是人稱「內房一哥」、去年銷售額達2151億元人民幣的萬科(02202),這項消息震撼了整個內房行業。

租金可扣抵樓價

自上周六起,內房業界便流傳一條微信消息,稱萬科將在本周一舉行「轉型戰略發布會」:「是建立在對房地產開發銷售模式的顛覆上,先租後買,租金可抵房款。」據不少人的理解,這表示人們日後可以租用萬科的新盤單位,再在若干年後決定是否把單位買下來,而期間繳交的租金可以扣抵樓價。這既與團結香港基金的「補貼置業計劃」相類似,亦有點像前特首曾蔭權提出、後來胎死腹中的「置安心計劃」。

同時,盛傳萬科此舉還會配合金融操作,把「先租後買」的單位打包成為REITS或基金轉售,藉之避免沉澱大量資金於出租單位,拖累其向「輕資產」轉型的大計。

此消息傳出後,立刻引起內房業界震動,皆因萬科已是「內房一哥」,更是貨如輪轉的「賣樓工廠」,同時是被視為質素優秀、少數具有品牌溢價的內房商之一。倘萬科再推出「先租後買」計劃招徠,其他內房商恐更難與萬科爭生意,因此有業界人士高呼:「萬科太狠了,徹底不讓小開發商活!」

不過,萬科最終宣布的計劃,卻有點「反高潮」,跟大家盛傳或擔憂的並不完全是同一回事。據介紹,萬科向來在全國各地有一批只租不售的「長租公寓」單位,而由現在起,部分城市的「長租公寓」將改作試行「先租後買」,即租客入住後首兩年的租金,可以全數累積,待日後購買萬科其他樓盤單位時扣抵樓價。

換言之,該計劃跟傳言有落差,首先是「先租」和「後買」的並非同一個單位,亦意味萬科暫時不會在新盤大規模推行「先租」。其次,該計劃缺少了對租客最「着數」的「鎖定樓價」環節,因為兩年後樓價可能已升,升幅甚至超乎兩年內繳交的租金總額,那麼對租客來說便沒太大「着數」,這亦是其跟「補貼置業」和「置安心」計劃的最大分別。

為新盤鎖定客源

據筆者向內房業人士了解,萬科推出今次賣樓新猷有四大原因。首先,內地近年很多地皮都被包裝為「大型綜合體」項目,即一片大型地塊,除了興建最好賺的住宅之外,地方政府亦要求有商場、辦公樓、酒店及服務式公寓等「高端配套」。在大部分中小型城市,由於相關需求有限,這些配套基本上屬「豬頭骨」,發展商只能硬啃;例如當中的服務式公寓只准租賃不准出售,但卻不太容易租出。因此,萬科在部分城市試行「先租後買」,無異於把「豬頭骨」再利用。

其次,萬科此舉有助為未來開售的樓盤預先鎖定一批客源,皆因租客入住兩年之後,真的決定置業時,應會優先選擇萬科的出品,以免浪費期間積累的租金。

第三,萬科向來對自家的樓盤質素及物業管理具有信心,因此「先租後買」亦有讓住戶「試用體驗」的意味,即使租戶在兩年後不立刻置業,也會留有良好印象,成為了「萬科粉」,日後買樓時或會優先想起萬科及願意付出溢價。

最後,萬科主席王石及總裁郁亮等高層多番指出,內房行業將由「黃金時代」進入「白銀時代」,預示「賣樓工廠」式快速銷售愈來愈難持續,該集團近年已作出「精裝房」、「輸出品牌」甚至「互聯網化」等多種轉型嘗試,務求適應新時代。萬科亦承認,今次的計劃也是一種嘗試,可能是為日後推行更大規模及「貨真價實」的「先租後買」做準備。

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