2015年9月26日
金管局半年報告指出,由於環球及本港金融市場波動加劇,本港樓市前景將較審慎,下行風險已逐步增加;第二季家庭負債比率升至66%,樓價與收入比率亦升至15.9,兩個數據同創歷史新高,反映市民置業負擔能力進一步轉差。
報告指出,樓市近月回軟,股市氣氛轉差,為住宅樓市情緒帶來不利影響,預期內地人對香港住宅的淨需求將有所回軟;更重要的是,物業市場估值偏高,與經濟基本因素並不一致,下行風險已逐步增加。美息超升及住宅供求差距逐漸縮小,亦是構成樓價下行壓力的因素。
樓市下行風險逐步增
上半年家庭債務繼續上升,家庭負債佔本地生產總值比率由首季的65.7%,升至第二季的66%歷史新高;儘管金管局年初推出第7輪樓市逆周期措施,住宅按揭貸款增幅有所放緩,惟上半年按年升幅仍達9%,私人貸款更維持12.4%的快速增長。
上半年樓價與收入比率升至15.9的歷史高位,較1997年的高峰上升1.3個百分點,收入槓桿比率亦升至70.7%,遠高於約50%的長期平均水平,反映置業負擔能力進一步轉差。假設按揭利率上升3厘,收入槓桿比率會飆升至92.3%。
報告亦稱,金管局自2009年以來推出7輪樓按措施後,新造住宅按揭成數已由實施前平均64%下降至最近約52%,供款與入息比率則下降5個百分點至35%。
近期非住宅物業市場亦有回軟跡象,零售商舖價格和租金將受到零售銷售前景疲弱所影響,經濟增長減慢或租金可能下降,再加上加息預期,亦可能會對非住宅物業的價值構成下行壓力。
彭博引述景順首席經濟師祈連活認為,即使美國收緊貨幣政策影響本港樓價,相信政府亦不輕易改變聯滙制度;若美國加息令本港資產市場有5%至10%的調整,相信政府亦樂意見到。
股市今年持續波動
另一方面,金管局報告指出,由於投資者關注內地經濟增長放緩、美國貨幣正常化及環球經濟前景構成的不明朗因素,意味着本港股市在今年餘下時間可能仍將持續波動。
短期而言,資金流向及規模主要受環球金融市場動向及美息正常化進程影響。若避險情緒突然高漲,可能會對香港產生負面影響。
此外,至6底內地相關貸款總額較去年底增加8.1%,至3.48萬億元,其中非銀行類客戶的風險承擔增加4.9%,至1.08萬億元。
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