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2015年6月26日

高天佑 新聞點評

Q房網的如意算盤

香港樓價雖然不斷破頂,但近乎乾升,在諸多「辣招」下,成交量持續疏淡。今年每月平均只有7000多宗成交(新盤及二手單位),相比城中3.6萬名持牌經紀,意味每名經紀每月只能開到0.2張單,或者每5個月才開到一張單。難怪業界繼續喊救命,代理行紛紛收縮戰線,不少經紀大呻「食穀種」。但偏偏在這「冰河時期」,來自內地的「Q房網」銳意攻港,揚言在兩年內開設200家分行及招聘7000人;究竟它打什麼算盤,夠膽在淡市大肆擴張,正面挑戰本地巨頭中原和美聯(01200)?

網站威力O2O經紀角色

先講現在的淡市有幾「淡」,翻查土地註冊處及地產代理監管局資料,在未有辣招之前的2008年樓市成交高峰期,曾經每月錄得1.7萬宗成交,而當時有2.1萬名持牌經紀,平均每人每月開到0.8張單,這數字被行內人稱為「搵食指數」,今年跌至0.2張單,接近歷史最低水平。

最慘的是,不少買家和賣家「睇死」經紀們「餓單」,故肆意要求「劈佣」,令經紀的收入更加微薄。有經紀朋友向筆者抱怨,倘若樓市「有價無量」的情況持續,他們快將會「山窮水盡」。

恰在此時,來自深圳的Q房網銳意攻港,找來美聯前主帥陳坤興領軍,揚言視中原為假想敵,目標在年底前開設80家分行及招聘800人,並在兩年內增至200家分行及7000大軍。該行還以高拆佣招徠,前線經紀拆佣比率料達35%至60%,遠高於本地代理行的10%至30%。姑勿論該行葫蘆裏賣什麼藥,起碼可為業界帶來一點新氣象。

事實上,雖說目前是淡市,但對於新入場玩家,淡市才是擴張的良機,有助節省舖租及招兵買馬;相反在市旺之時,街口靚舖有錢都租不到,而經紀個個大魚大肉,也難說服他們轉投一家不知底細的新字號。

當然,即使現在是逆市擴張良機,最終也要Q房網的業務大計能夠奏效才行。據筆者了解,該行這次是想把其在內地行之有效的O2O模式帶來香港。筆者去年在《施老闆「失盤急釀」》講過,地產代理是世上少數尚未「網絡化」的行業,我們有網購、e-banking、網上炒股,但沒有網上買樓。

中外市場都曾出現不少地產網站, 希望做到「網上物業成交」以取代傳統代理行,但全都失敗,該批網站最多只能提供資訊及收取廣告費,卻無法賺取豐厚的交易佣金。

一來,買樓不同買棵菜,金額動輒幾百萬元,絕大部分人尚未放心在網上進行如此巨額交易。但最重要的是,提供樓盤資訊只是傳統代理的其中一個功能,甚至僅屬次要功能,其最主要的角色是deal-maker,在潛在買賣雙方之間充當潤滑劑、興奮劑和助燃劑,以促成一單刁。在這過程中,經紀既要充分掌握雙方要求,尤其是心底沒說出來、甚至連自己都不清楚的要求,又要拆解各種疑難雜症,還須說服雙方收窄分歧,這些都不是一個冷冰冰的網站能夠做到。

內地客源配香港盤源

Q房網的O2O模式在內地work,正在於其在網站與經紀之間採長補短。一方面,該行主要借助網站及手機程式提供樓盤資訊和進行推廣,鼓勵買賣雙方自行在網上放盤及揀樓,節省大量人手和成本。另方面,該行仍重視經紀的deal-maker角色,經紀會在「臨門一腳」階段出現,為雙方排解疑難及促成交易。與此同時,該行採取扁平化架構,得以盡量提高前線拆佣比率,為經紀提供積極性。

此外,雖然港府已向境外買家實施15%買家印花稅(BSD),但現時全球許多大城市都有針對境外買家的同類稅項,國際投資者已習以為常;相比之下,本港的BSD稅率其實不算高,而且簡單易計,不像很多城市般有「增值稅」、「離場費」等繁瑣稅費。而對內地豪客來說,香港樓市始終具有獨特吸引力,不惜多繳稅,故自去年起計,平均每月都有數百宗BSD成交。

但內地豪客即使有錢兼有興趣,現時買香港樓始終不太方便,就像隔山買牛,皆因內地代理行雖擁有客源,卻沒有香港的盤源;而本地行有盤源,卻沒有內地的客源。故Q房網在港扎根後,正可把其在內地的龐大客源,結合香港的盤源;尤其是可讓內地客在網上「睇啱心水」後,再由經紀安排來港實地睇樓及完成交易,可望發掘內地龐大的潛在購買力。

上述如意算盤看似很理想,但說到底香港市場跟內地有別,例如網絡應用相對落後,業主和買家都未習慣在網上放盤和揀樓,再加上有中原和美聯等地頭蟲嚴陣以待,不會輕易讓Q房網入楔及壯大。無論如何,未來兩年的代理業界肯定好戲連場。

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