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2015年6月12日

高天佑 新聞點評

領匯華麗艱難轉身

被視為「港人愛股」的領匯(00823)周三公布2015年度業績,收益總額(相當於營業額)及物業收入淨額(相當於毛利)分別增加7.9%及9%,成績似乎不俗,但原來不少小股東都不盡滿意;一位自稱「領匯忠粉」、視該股為養老投資的朋友更向筆者表示,他差點「哭暈在廁所」,皆因領匯今年的可分派總額(相當於派息)僅增長9.45%,低於小股東的預期,更是2005年上市以來首次跌破雙位數增幅。隨着領匯繼續「華麗轉身」,這種期望的落差恐怕會日益突顯。

成功為屋邨商場「升呢」

平情而論,領匯這份年度業績可算「交到功課」,在去年零售市道放緩、「佔中」及「反自由行」事件等不利因素籠罩下,收益總額仍能增加7.9%至77.2億元,部分乃由於領匯旗下「屋邨商場」對外圍影響的敏感度較低;同時物業收入淨額增加9%至41.9億元,增幅跑贏收益總額,顯示管理層控制成本有道。

但深入來看,這份成績表的背後不無隱憂。雖然停車場租金收入猛增10.8%至16.6億元,成為一大亮點,也是最強的增長動力;但作為領匯主力業務的商舖租金收入,僅增長6.9%至46.4億元,增幅較2014年度下滑2.3個百分點,反映領匯對旗下商場的潛力已挖掘得七七八八,不易再複製往年的高速增長。

最重要的是,現時持有領匯的小股東,不少已被這家房託公司自2005年上市以來的卓越表現「寵壞」,當增速稍為放緩,便頓感失望。例如上述那位「領匯忠粉」,早於領匯「出世」時已參與IPO抽新股,當日招股價為10.8元,其後多次大手增持,平均成本約每股17元;至今已漲至45元水平,再加上10年來的派息,他的總回報率接近3倍,真的賺到笑(否則也不會成為「忠粉」)。但他原本估計,2015年度的可分派總額增速即使低於2014年度的14.4%,至少也應有12%左右,豈料直接跌至9.45%,更是首次跌破雙位數,讓他能夠「落袋」的分派顯著低於預期,故幾乎「哭暈」。

事實上,領匯作為由房委會旗下商場(及停車場)分拆出來的房託公司,10年間大幅提升這批「屋邨商場」的經濟效益,既達到當初分拆之初衷,亦帶動這10年來的業績、股價及分派節節向上,成為散戶及基金的「愛股」。然而,領匯成功革了「屋邨商場」的命之後,這批商場無論是服務或租金水平,都已跟其他企業經營的優質商場分別不大,故領匯進一步「增值」的空間日漸有限,因此現在有需要「自我革命」,從一家純粹收租、派息的房託公司,轉型為積極對外收購甚至買地起樓的發展商。

三單大刁投資逾百億

例如在過去12個月,領匯已做了三單「大刁」,包括斥13.8億元收購黃大仙現崇山商場,斥25億元人民幣(約31億港元)收購北京歐美匯購物中心,並夥拍南豐以總作價58.6億元投得觀塘鴻業街地皮(領匯佔六成,應佔開發成本約63.3億元),用作興建商場及寫字樓,這三單刁的總投資額合計逾百億元,但不會很快帶來理想收益,難免在短期內對領匯的分派造成影響。

與此同時,即使領匯的商場以「街坊生意」為主,受自由行放緩的打擊較小,但難免也會受到間接影響;而隨着業務規模愈來愈大,業績的增速也會受制於地心吸力,這些因素均對分派的進一步增長構成壓力。

按2015年度分派及昨天收市價計,領匯現時的股息率為3.98厘,不但是港股所有房託之中最低,亦遜於很多「非收息股」。雖說領匯的股息率向來低於其他房託,但這主要因為市場向來對此股有高增長的期望;若然分派增長持續回落,就是另一回事。再加上美國即將進入加息周期,最新10年期國債孳息率已近2.4厘,故以領匯目前的不足4厘息率,將愈來愈難讓「食息一族」滿意。

有云山不轉路轉,路不轉心轉,領匯現時的轉型屬於正路選擇,有助輸出品牌及管理以增加長遠回報,這趨勢已無可逆轉,小股東除非忍痛割愛轉覓其他投資(但同類選擇實在有限),否則只可改變自身心態,別再把領匯當作「純收息股」,而應視為一家以收租為主而派息豪爽的發展商,稍為拉長一點眼光,就不會對分派的短期放緩太耿耿於懷。

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