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2019年7月20日

瑪麗 潮網熱話

海外置業倍留神(四)

很多人問瑪麗,日本位於地震帶, 萬一發生大地震,樓宇倒塌怎麼辦?瑪麗的答案是──是的,如果樓宇倒塌,就會血本無歸──日本政府的援助金和保險金有限,杯水車薪。瑪麗通常還會補充:任何投資都有風險,如果真的非常擔心大地震的話,就不要在日本置業了。

因為經常發生地震,日本政府十分注重防震工程,一般樓房都可抵抗六至七級地震,八十年代更加強防震要求,1983年後落成的樓宇,要使用可抵抗七至八級地震的物料。

因此,日本樓宇的價格分水嶺是1983年, 1982年或之前落成的樓宇都便宜許多。如果買家認為日本(瑪麗這裏指的日本是東京市區)地震不會超過七級的安全範圍,又或會發生八級以上大地震,反正新舊樓結果都是「冚包散」的話,選舊一點的樓宇也無妨。

注意樓宇落成年份

不過,一般而言,瑪麗還是會建議大家選1983年或以後及按新防震條例建成的樓宇,畢竟大多數日本人也偏向購買或租住這類樓宇。

記得瑪麗在看日本樓盤初期,常常看到一些位置、方向、戶數、樓齡等都十分理想,而價格又比市價低約三四成的「筍盤」,但專業的日本地產代理都不建議客人購買。

這些「筍盤」都有一個共通點,就是在「土地權利」一欄上,會寫着「舊法賃借權」或「普通賃借權」或「借地權のみ」,情況有點像香港未補地價的居屋。由於樓宇的地皮是借回來的,樓價自然比買回來的平一截,但業主就要每月付借地費。

瑪麗就有朋友買了一個「舊法賃借權」單位,收租多年,每年回報約7厘,十分理想。所以,大家可能會問,既然地點和售價都這樣吸引,只是每月付借地費,為何地產代理會不建議買入呢?

因為地皮是借的,任何借貸或按揭都要通知地主,手續繁複,通常銀行只願做第一手按揭;第二手(或第三四五手)業主很難向銀行貸款,多數要一筆過付款,所以,本地日本人較少考慮「舊法賃借權」的二手樓。

瑪麗的朋友就是以一筆過付款來購買這個「舊法賃借權」物業,不必考慮按揭問題,所以也樂於入這類「筍盤」。

「舊法賃借權」雜項多

雖然「舊法賃借權」樓價較低,租金回報理想,卻有不少雜項支出,一般的管理費和修繕金外,還要付借地費,有時還有借水管費、借X費、借Y費等等,只要是在租借地上的設施,地主都有權收費,如果沒有租客的話,業主付出的固定成本就比其他樓宇高。

但最重要的還是買樓容易賣樓難,除非位置極佳,價錢又極理想,否則「舊法賃借權」單位對日本人吸引力不大,日本地產代理便曾跟瑪麗表示,若業主要賣出「舊法賃借權」物業的話,「很多時都要等新的中港台儍豬BB入市。」

對不起,說錯了,對方是說「等新的中港台買家入市」,「儍豬BB」是瑪麗口誤!

撰文 : 瑪麗

 

 

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