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2015年1月3日

魯姜 民間心戰室

公屋租賣不分 政府泥足深陷

政府恢復出售居屋,索取申請表的市民輪候一兩小時仍大有人在。新居屋最快今年底才入伙,屆時適逢加息周期,港人對居屋的熱情會否降溫,誰也說不準,但房委會應不愁這些新居屋乏人問津,因為售價高低全由房委會決定。眾所周知,政府現在缺的不是錢而是地,土地供應問題一天不解決,政府的建屋目標根本是紙上談兵。

至於興建公屋還是居屋,根本是政府政策問題,不應由市場或市民的需求為主導,因為市民若有選擇,誰也希望盡快自置居所,從此按能力沿置業階梯扶搖直上。

協助低下階層市民做業主,又或是提高市民的自置居所比率,從來不是政府的目標;協助市民實現「安居樂業」的理想,從來亦只限於為他們提供公屋。直至九十年代,居屋成為房委會的「金礦」,公屋居民爭相置業,政府才順水推舟,把自置居所比率作為施政目標之一。

政府鼓勵市民「上車」,對地產商當然是天大喜訊,發展商眼見政府大量興建「上車盤」,便利用公屋富戶政策把公屋居民推向居屋及私人市場,除了樂觀其成,更進一步坐享其成,轉移興建面積更大更豪的住屋,以迎合負擔能力不斷提升的業主,藉此賺取更大利潤。

2003年孫明揚推出「孫九招」,停止賣地及興建居屋,又把公屋商場出售,這九招無疑把房屋、土地和商場的供應送予發展商,只要他們聯手不勾地不賣樓不建商場,地產市道即任由他們予取予攜。

特區政府到底為誰建屋?主打公屋以減輕低下階層的租金負擔,還是全力協助市民上車?如果這兩個目標搞不清楚,恐怕政府縱有更多資金和土地資源,也不能滿足市民的需要,除非地產市道完全逆轉,市民對置業再不感興趣。

今天不少年輕人為了「保留」申請公屋的資格,寧願放棄固定收入的工作,以免收入超出限額;他們的最終目標不是入住公屋,而是希望利用公屋申請人身份以綠表購買居屋,因為綠表的成功機會較高。他們其實不太熱衷入住公屋,因為他日家庭收入一旦超出限額,便要繳交富戶租金,最終要交還公屋。

在樓價失控的年代,上車是安居的保證,更是投資必行之着,所以政府興建更多的居屋也會供不應求,直至樓市「爆煲」為止。房委會如今推出年底才入伙的居屋,到底是為過熱的樓市降溫還是加溫,答案由輪候市民的瘋狂反應見到端倪。

公屋三年揀樓的承諾已無法做到,令市民對居屋的需求更為熾熱,為了一勞永逸,申請人無一不樂於轉購居屋,所以房委會若肯把新舊公屋出售,保證同樣大受歡迎,亦可解決現在市民對住屋問題的不滿,但這做法太過偏激,對發展商實屬致命一擊,因為市場突然有大量供應,樓價必定下跌。

以今天特區政府的民望,房委會今後的建屋政策將不會以公屋為主,運房局更不敢把樓價推低,與富可敵國的地產商為敵。政府的如意算盤本是多建居屋吸引公屋住戶交還單位,但無樓的市民一定大力反對,因為受惠的公屋居民接受政府資助不止一次,在情在理都說不過去。

即使政府找到足夠土地,如果樓價不跌,市民的置業需求仍舊有增無減。政府也不可能完全滿足他們的要求,因為如今建築費高昂,興建公屋當然大蝕,就算居屋也再沒有什麼錢賺(因以折扣出售),長此以往,房委會破產指日可待,政府對此危機根本束手無策,除非樓價下跌,令「人人爭上車,個個要有樓」的慾望自動消失,否則唯一的處理方法是「拖字訣」,直至下任特首另作承諾為止。

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