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2021年12月11日

社評 社評

捐地建屋誠意可嘉 紓緩樓荒還看政府

新建住宅供不應求這深層次問題困擾香港多年,近日有發展商倡議全港首個「非牟利私人資助房屋項目」,擬捐出地皮起樓,讓合資格人士以市價五至六折置業上車。其實,五六年前已有發展商提供土地興建青年宿舍,今年更有集團捐出新盤單位舉行大抽獎,鼓勵市民接種疫苗。這些創意皆值得欣賞,但單憑這類善意舉動,對於紓緩住屋問題只屬杯水車薪,要徹底解決困難,責任始終繫於政府。

新世界集團日前宣布一項試驗計劃,擬捐出一幅新界西地皮,可興建約三百個實用面積介乎三百方呎至五百五十方呎的住宅單位,建成後按市價五至六折售予合資格人士。付款方法亦別出心裁,買家在成交時只需為樓價的一半做按揭,若由發展商擔保九成按揭,變相以五巴仙首期「上車」,餘款在十年內可選擇一次過或分段承造按揭,這部分儼然是「免息免供」。

由此看來,此項被坊間形容為「私人居屋」的新事物,特惠程度似乎比政府居屋有過之而無不及,惟具體細節仍待釐清。首先,新世界未透露地皮位置,僅稱並非鄰近鐵路站,亦非「荒山野嶺」。換言之,可能需要政府負責「三通一平」提供基建配套。因此,按理須向政府補地價,計算方法是否看齊居屋,是第一個待拆解的難題。由於運房局局長陳帆已表態歡迎,似乎不難處理。

其次,既屬協助市民上車的資助項目,少不免涉及資格審查。據新世界初步建議,該計劃只供二十五至四十五歲、首次置業的本港永久居民申請,一人申請者的資產上限為八十五萬元,每月入息上限三萬三千元,家庭申請者兩項上限分別為一百七十萬元及六萬六千元,與申請居屋的要求一致。問題是,應由誰負責審查?須知道,市民申請公屋或居屋皆受《房屋條例》規管,倘提供不實資料,最高可被判監一年,那麼「私人居屋」又憑什麼把關?

最後,也是最難處理的可能是「政治問題」。本港老牌發展商普遍在新界區擁有土地儲備,而絕大部分屬於「生地」,必須基建配套、更改規劃用途、環境評估、補地價等程序,才成為可供發展住宅的「熟地」。若發展商在其龐大土儲中挑一幅用來興建私人資助房屋,即使背後全無商業考慮,也難免有瓜田李下的煩惱,或會惹來揣測是否藉此換取政府在基建、規劃、補地價等方面配合,怎樣釋除「利益輸送」的疑慮,恐怕得花點工夫。

講到底,房屋供應短缺屬本港最深層的社會問題之一,須由各持份者齊心合力應對。當然,不乏發展商有心有力有創意,例如五六年前,恒基兆業大股東李兆基和新鴻基地產分別捐出新界地皮,供第三方慈善機構興建青年宿舍、護老院等社會設施。今年中,為了鼓勵市民接種疫苗,信和集團和華人置業捐出新盤單位舉行大抽獎,長和系亦連同李嘉誠基金會送出總值二千萬元禮券,可用作購買該集團的一手物業,從不同層面承擔起社會責任,誠意可嘉。

然而,本港一直奉行資本主義經濟制度,而具規模的發展商又多屬上市公司,須向全體股東負責,捐屋捐地只可視為略盡綿力實踐「共同富裕」,不太可能成為提供資助房屋的主要力量。以新世界推出的「民間居屋」計劃為例,僅提供約三百個單位,未及每年新增住屋需求量(逾四萬個單位)百分之一。

據政府最新公布,一般申請者輪候公屋時間已延長至五點九年,創二十二年新高;未來十年年均私人住宅新增供應預料只得一萬二千九百個單位,顯著低於近年平均吸納量約一萬七千個。由此可見,本港公、私營住宅供應皆短缺。發展商捐地建屋的好處是毋須勞煩政府覓地也能增加供應,惟數目有限,充其量算是輔助角色。大規模開闢土地增加整體房屋供應,始終有賴於政府,好像「北部都會區」等發展大計,還要為行政程序拆牆鬆綁,有系統地加快「生地變熟地」,屆時無論私人住宅或資助房屋自能有充足供應,讓市民安居樂業俱歡顏。

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