2021年12月4日
「安得廣廈千萬間」,讓巿民安居是過去幾屆特區政府重中之重的房屋政策之一。樓價高企,房屋供不應求是香港市民最關注的民生議題。政府一直大刀闊斧地嘗試增加土地供應和致力構建置業階梯,把「綠表置居計劃」和由市區重建局提供的「港人首次置業」先導項目恒常化;透過「土地共享先導計劃」,在短中期滿足公營和私營房屋的需求;同時,竭力推動房委會和香港房屋協會更廣泛使用「組裝合成」建築法和其他數碼化的建築科技,從而壓縮及優化建造工作的流程,目標是維持穩定的房屋供應。
房屋政策重量不重質
不過,現實並未如理想,「樓價高,上樓難」仍是現今水深火熱的社會問題。更令人憂慮的是,由於樓價持續居高不下,市區新盤動輒每方呎過2萬元,巿場充斥着大量豪宅化「納米樓、劏房則」的扭曲現象。這反映出當局一向欠缺人均居住空間標準的政策視野,政府將「細」扭曲成增加單位供應的方法,讓市場提供可負擔「納米樓」的錯覺。長期以來,一直放寬規劃、建築物的法規和樓面面積豁免優惠,使納米單位近幾年倍增,繼而深深植入地產投資邏輯主導的私人房屋巿場之中。
按民間非牟利組織「本土研究社所」編製的香港納米樓資料庫顯示,由2010至2019年這10年之間,總共落成並推出市場的納米單位共8550個;佔一手住宅單位供應比例,由2010年的0.2%激增至2019年的12.9%,亦即每8個一手住宅單位落成便有一個屬納米單位,嚴重性遠超於政府統計數字所反映的程度。
2014年推出的《長遠房屋策略》完全沒有提出任何對應新供應單位質素的措施,政府僅透過長期增加房屋供應去解決上樓的問題,單位面積方面沒有任何着墨。「重量不重質」的政策思維下,無疑令長策偏離「所有家庭可以入住適切而可負擔的居所」的願景。覓地建屋需時,就算有地可建屋,供應的單位數量也有限,政府只強調量不提質,以量來「充數」;單看私人房屋新供應,面對樓價高企,發展商「將價就貨」的情況,業界紛紛縮細單位面積,造成大量「納米樓」湧現市場。
樓面豁免優惠帶來負面效果
不少納米樓雖然只有百多方呎,但已集合開放式廚房、睡房、客飯廳和黑廁(沒有窗戶的廁所)多功能於同一個單位內。更甚的是,仍有露台、工作平台和玻璃幕牆等豁免樓面面積設施,導致室內可用面積買少見少,實質可活動空間更細,功能亦產生潛在衝突。黑廁設計可減少每個單位的面向室外空氣的寬度,無疑促使產生更多、更細的劏房。研究發現,每個納米單位平均獲豁免總面積設施達23.6方呎,佔納米單位平均面積(219方呎)的10.8%,令可以使用的室內居住空間細上加細。換言之,政策優惠令納米單位相比正常面積的單位比例上更不實用,可居住和寢室空間變得更細更「迫」。
政府可以於賣地條款加入限制單位面積的要求(俗稱「限呎樓」),但是地政總署所指明單位最細的面積其實是「實用面積」(Saleable Area),並非可用室內面積(Useable Floor Area)。這所謂的實用面積,其實已包含上述的豁免面積設施,如露台、工作平台等戶外空間,以及近年住宅物業也大行其道的玻璃幕牆設計,而玻璃幕牆屬圍合室內空間,以強化玻璃為主要物料而構成的外牆一部分,實質上沒有增加室內可用面積。
對發展商而言,按照《一手住宅物業銷售條例》,這些豁免面積其實已包含在住宅單位的「實用面積」之內。豁免面積優惠政策賦予免地價的樓面面積,變相讓發展商的利潤提高,但住戶生活質素卻因而受影響。
政府如要積極面對和處理納米樓的人均居住面積問題,更應從規定單位「可用室內面積」入手,訂明最低面積標準。按《建築物條例》規定,可用室內面積簡單而言是指「地氈面積」,即只計算室內居住空間如客飯廳、睡房或相連走廊,但不包括廚房、廁所、儲物室和相關豁免面積設施。這樣才可確保人均居住面積不少於實際所需。
新加坡政府視房屋為社會福利,視提供房屋為責任。因此,新加坡「因地制宜」和「以人為本」的建屋規劃不只是追求住宅供應量,其公營房屋(稱為「組屋」)更重要的目標是提供宜居生活方式,人性化及有尊嚴的合理人均面積。難怪新加坡的置業率高達九成,比一般發達經濟體的七成為高,人均居住面積323方呎。反觀香港,目前的置業率是49.2%,人均居住面積平均只有161方呎,更甚的是部分劏房戶只有20方呎。
建立法定最低住宅面積標準
現時房屋市場銷售以「豪宅化」噱頭來包裝納米樓的價值時,亦隱藏了當中潛在違規僭建、設計黑點、健康隱患、空間不實用、功能衝突等普遍趨勢。
下屆政府要展現解決房屋核心問題的決心和承擔,必先要對症下藥,市民均期望政府因時制宜,全面檢討豁免面積的特惠政策,審視居住模式、空間使用需要的現況與期望,從而找出住宅單位內活動空間的實際需要,建立不同類型和不同居住人數房屋的法定最低住宅面積標準,長遠納入樓宇發展監管制度,確保新供應的房屋能滿足市民真正的居住需求,並非只着重數字上的供應,供不得其所。
香港建築師學會會員
文章只代表個人意見,不代表香港建築師學會立場。
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