2020年6月27日
40年前,香港五光十色,廣廈千萬,一顆漂亮晶瑩的東方之珠。深圳河北面,鄉郊寥落,零零星星。今日的幽默故事,假若還有偷渡客來港在海中飄浮,肯定游錯方向,投奔星光燦爛,石屎森林的深圳。世界滄桑,這種變化,除了內地幾十年來經濟急劇發展之外,亦反映兩地城市規劃的分別;香港範圍有大片保育地,而就算興建建築物,地積比率極低,以致土地供應長期不足,令市民捱盡貴樓之苦。
當然,政府城市規劃在地積比方面是有規定的,道理很簡單,交通方便,基建足夠的地方,地積比率較高,多興建一些建築物,多住一些人。梁振英政府已經在主要市區和新市鎮,提高住用地積比最多兩成;林鄭月娥政府亦考慮再度提高地積比,特別在「土地共享」政策,提高地積比,吸引私人發展商,增加公共房屋供應。
不過,規劃署仍然有一套準則,分為主要市區、新市鎮和郊野地區等不同的標準。並用大型交通系統,即以鐵路站的遠近分區,站邊為第一區,由近而遠。主要市區第一區6.5倍、第二區6倍、第三區3.6倍。新市鎮第一區6倍、第二區5倍、第三區3.6倍、第四區0.8倍。鄉郊地區第一區3.6倍、第二區2.1倍、第三區0.75倍、第四區0.4倍、第五區0.2倍。
地積比的意思是建築物與地盤的比例,簡單來說,一個面積1000方呎的地盤,地積比1,可建樓面1000方呎;若果地積比為5,建築面積5000方呎;地積比愈大,能夠興建的樓宇面積愈多。地積比只是一個上限,受着很多因素影響,包括基礎建設、環境保育、城市規劃、山脊高度、商住比例等等。
香港發展的困局是城市密集,插針不下,雖然建樓高倍數,實在空間不多,找地困難。鄉郊地方大,發展潛質高,但是地積比低,譬如第五區的0.2倍,1000方呎面積,只能興建200方呎樓房,就算第四區0.4倍,樓面400方呎,甚為浪費,土地持有人想發展,需要申請增加地積比,過程甚為漫長,通常十多二十年,才有機會提升到2.1倍,或者3.6倍,這就是生地變成熟地的困難。因此香港郊區雖然土地多,但是發展時間長,成本高,大家唯有望地興嘆。
問題癥結在基礎建設。為什麼鄉郊地區第五區的地積比是0.2倍?理由是缺乏基礎建設,沒有污水渠,沒有自來水,交通不便,更遑論鐵路接駁;要增加基建,才可以提高地積比,一般而言,基礎建設是政府興建的,最大問題是建造基建的先後序,完全按政府的規劃,沒有人的地方,沒有發展的計劃,又怎會加大基建呢?若果知道有私人發展,而政府配合基建,肯定會予人官商勾結的疑慮,這個雞和雞蛋的問題不易解決。
有一個方法,就是讓發展商承擔基礎建設,做法十分簡單,即發展商在鄉郊偏遠地方發展項目,若果想提高地積比率,需要包負基建工程,渠與路一併興建,就像今日政府投標的項目,亦會有附帶設施,例如社區會堂和老人宿舍等。很多時私人項目和公共設施一齊興建,既配合,又慳錢,效益更大。
假若私人項目和基建結合,實是加快項目發展的方法,很多鄉郊用地,可以大幅增加地積比,地盡其用;至於工程費用,大可從改變土地用途時的補價扣減,絕對是雙贏的局面。解決了基建問題,以後想提高地積比,還看保育環保。
李子衝 時事評論員
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