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2019年12月14日

程玉宇 建築思話

土地共享與宜居城市

發展局已於2019年11月18日向建築、測量、都市規劃及園境界功能界別成員公布「土地共享先導計劃」(下稱「計劃」)。「計劃」是根據2018年土地供應工作隊的一項建議而制定的,該建議要求政府詳細制定開放、公平和透明的公私合作機制,以解放新界私有土地發展的潛力。「計劃」將於未來3年內開放供發展商和土地持有人申請,他們可以通過「計劃」至少滿足50000平方米的額外總建築面積(GFA)或1000個額外單位的需求。審批過程預計需時大約36至42個月。

別讓「計劃」掉進政治泥淖

在新界開發高密度住房的困難,在於現有基礎設施不足,它們包括污水和雨水排放、水電供應、道路、政府機構或社區設施。「計劃」要求私營機構提出改善基礎設施的建議,好讓土地能夠發展更高密度的建設;政府或會引用相關法律收回其他私人土地,以建設所需的公用事業、拓寬道路和其他便利設施。

土地持有人與政府將會共同享用因「計劃」而獲得的額外地積比率,至少七成的新增總樓面面積以平整土地形式交予政府興建公營房屋或「首置」;其餘部分將會用於增加私人發展項目樓宇的最高可建面積。有關基礎設施經政府審核及同意後,設施的建造費可從地價作出相對調整。理論上,政府不須預先使用撥款來增加土地供應,而私人發展機構亦能因而開發更高的土地回報潛力。「計劃」對政府、發展商和公眾都是一個三贏方案。

有資格獲得「計劃」並從中受益的發展商/土地持有人往往擁有的土地面積比較大,亦有充足資源,因此難免予公眾一個印象——收回市民的土地為代價來支持大型企業發展。為免「計劃」掉進政治泥淖,政府應確保發展商的提議在規劃中具有全面性考慮,並在收回其土地後能夠充分照顧現有社區的需要。

此外,政府審查申請時不應先考慮數量收益,而應考慮質量收益。對於那些推動公私營合作機制而能夠取得更大進步和創新的發展,應該給予更好的鼓勵。因「計劃」而額外增加的建築總面積應設立分級批核制度,有系統地獎勵發展商在基礎設施方面提交更好的「設計」方案,其中可能包括有益於社區的城市設計和配套設施。

香港在全球快樂報告指數中的排名一直下降。在香港,基礎設施通常是為滿足項目的需求而設計,而不是因應我城的未來願景和整體發展的。在主要基建設施項目中,道路規劃工程往往在城市設計和城市規劃方面處於主導地位。以最近完工的龍山隧道和香園圍公路為例,該工程穿越新界東北部連接深圳;深圳已在邊界過境點附近規劃和建設社區,香港方面仍是農村,欠缺完善的設計或開發。政府的發展規劃和考慮仍然停在上世紀的心態,僅關注執行的「方式」而忽略探討執行與否的原因,從而推出更好的政策方案。

政府須提出新界發展願景

「計劃」將是一個改進傳統城市發展的機會。發展商應要負責改善社區,在香港整體發展前提下提出有利社區發展的建議。新界應是香港未來發展策略的重要部分,政府應提供新界發展總體願景,使「計劃」可以有系統地發展,避免創建另一個天水圍,只高度集中低收入家庭而沒有社會及經濟計劃的支持。

住房不是唯一的考慮因素,發展商應遵循從廣泛的土地利用概念,在總體可持續框架中,發展就業、休閒、連通性、公共設施,規劃良好的開發區,設計好的城市空間和平衡的土地利用,以建立和整合現有社區和新社區,將是審查申請的主要關鍵績效指標。即使「計劃」成功增加住房數量,仍然無法解決香港生活質量或居住能力的下降這些根源問題,例如解決土地供應方案繼續忽略土地成本負擔能力、城市空間的質量、社區建設等要素,我們的生活質量始終未能提升。

當政府正忙於尋找土地,大學生也正在準備今年在12月19日開幕的香港城市/建築雙年展。設計主題因應他們對城市未來的願景。今年的策展團隊和指導委員會邀請各大專院校參與,目的是在對話中滙聚香港的遠見,尋找創新的設計和規劃城市思維。展覽以「2 x 2(二城二):意像城創意」為題,逐步探索及了解對我城發展具影響力的實驗和計劃。希望我們下一代能夠設計一個更加宜居的城市和將來。

程玉宇  香港建築師學會會員

文章只代表個人意見,不代表香港建築師學會立場。

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