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2019年10月5日

李子衝 觀潮篇

藏富於民 公營房屋免地價

房屋是政府政策的重中之重,可是香港在房屋方面的花費甚少,我們可以看看《財政預算案》的年度經常開支便清楚。

【圖】右的開支共8項,沒有一項是房屋的,相關項目是基礎建設,例如道路、渠務等,這是興建房屋的必須工程。6000多億元的開支,沒有房屋的份兒;反而收入方面,地價有1430億元,佔總體22.8%,接近年度的四分一,這麼多的錢,為什不投資公營房屋,回饋社會,那麼現時公屋的經費是從何而來呢?

香港公營房屋是由房屋委員會負責,1973年成立,分為出租和出售兩種,政府給予房委會的資源在兩方面,一是撥款,一是撥地。房委會是財政自主的公共機構,以內部資金推行公營房屋計劃,有點自負盈虧的意味,收入主要來自租金和出售居屋,過去兩年經營得不錯。根據資料,房委會2018/19修定預算綜合運作盈餘72億元,2019/20建議預算綜合運作盈餘達110億元。換言之,經營公共房屋不用大量公帑,並且年年有餘。

新加坡組屋值得研究

奧妙在土地。政府撥地給房委會是不用地價的,出租公屋亦沒有計算地價來釐定租金,而是按入息決定,因此租金比較便宜,可算是福利政策的一部分。出售公共房屋(俗稱居屋),一般按市價折讓出售,轉讓時須補回市價差額,即已經包含地價;這樣,房委會無本(地價)生利,自然每有盈餘。

當然,近年樓價急升,過往多以七折折讓,售價亦近萬元一呎,以居屋入息限額計,市民亦難以負擔;近期壓到六折以下,居屋售價才稍為回落,對基層家庭而言,仍然甚為吃力。我們還有出售公屋,情形如同居屋,轉讓時亦要補價。換句話說,香港公營房屋出售的部分,跟私人市場一樣,須繳付地價。

人們不禁要問,以香港土地如此龐大收入,為什麼不能多投資公營房屋,解決市民住的問題,為什麼不能夠學習新加坡組屋的經驗,讓市民安居樂業,分享經濟繁榮的成果。那麼新加坡組屋的政策是怎樣?如何分配?如何定價?一切都值得我們研究。

新加坡一樣視房屋政策為重中之重,超過八成國民居住在公營房屋,其中絕大部分屬於自置;他們每人的平均居住面積320方呎,是香港的一倍,一間接近1000方呎的組屋,售價大概百多萬港元,而且環境優美,就是這一組數字,真是羨煞港人。

新加坡組屋價廉物美的秘密在免地價、動用公積金和政府資助。免地價是重要一環,以香港今日的地價,隨便1呎要3000元,1000方呎便要300萬元,就算人均居住面積少一半的香港單位,500方呎亦要150萬元地價;若省卻地價,售價自然大幅降低。新加坡可以動用中央公積金作首期,政府亦有倫理式的資助,譬如住近父母、照顧老弱等,令每個想置業的家庭都買得起組屋,實屬一大德政。

香港是一個儲備豐厚的城市,應該還富於民,所有公營房屋,無論出租或者出售,都應不計地價,減輕市民負擔。

李子衝  時事評論員

 

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