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2019年9月28日

李子衝 觀潮篇

「收回土地」並不奏效

上周我在〈囤地——美麗的誤會〉一文已經說明《收回土地條例》的原則不合理,私有產權是資本主義的最核心價值,不應該隨意攫取他人財物,更不應在搶了你的資產之後,再由政府決定賠償細節,完全不考慮物品的未來價值——即改變土地用途後的發展機會。

以前多次提及,政府收回土地有其必然性,譬如修橋起路,戰略性位置必須收回,以完成相關工程;及後擴及公眾設施用地,包括醫院、學校、社福服務及公共房屋;更進一步是劃定「新發展區」,目前有兩個,古洞和洪水橋。除了上述公眾用途之外,還可以賣地興建私樓,實行財富大轉移,這樣使用《收回土地條例》,原則上算公平嗎?

除了原則,還有執行問題,《收回土地條例》的政策目標是盡快興建公屋,縮短公屋輪候時間,讓市民早日上樓,時間最為關鍵。不過,以「新發展區」為例,古洞是2013年決定發展,收回範圍內所有土地,可惜時至今日,6年過去,未有一幅土地收回、未有一幅開始動工,「新發展區」開望不可即,停留在前期階段。

原因是收回地權,抗爭不算激烈,特別是大型發展商,最多打打官司,花幾年時間;小業主的抗爭方式比較多樣化,總算是溫和。不過,土地使用者,即一般租客或者用家,他們多以這塊土地為生,譬如貨櫃場、燒烤場等,手停口停,因此盡量爭取較佳條件,目標不遷不拆,求得最大補償,以及上樓機會。過程複雜而漫長,撥款又要立法會批核,政府由收地到可以建屋,動輒10年8年,怎不望地興嘆?

原則與執行,皆不可為,土地收回只是紓緩社會情緒,不是實質解決問題,要真的解決,特別是爭取時間,還是官民合作,或者由私人發展來得快速。原因很簡單,私人發展比較靈活,土地使用者的賠償,利益的分配、分享,容易得到妥協,透過市場找到平衡點,不像政府事事講程序、樣樣講合理。私人效率比政府高,屬於不爭的事實,這是為何多年前,政府用一個公營機構、私營運作的九廣鐵路公司,代替原來的政府部門,以提升效率。

現在私人發展的困難在兩方面,一是地積比率,一是基礎建設。香港目前新界農地的地積比,一般是0.2或者0.4,意思是一萬平方呎,只能夠興建2000呎,或者4000呎樓面,獨立平房是唯一選擇,既浪費土地,又是豪宅市場,解決不了當前市民要求。

要地盡其用,就要提高地積比,住宅一般可以是3倍或是5倍,一萬方呎興建3萬方呎,或者5萬方呎上蓋。以5萬方呎為例,500方呎的單位可以有100個,起碼是一兩間獨立屋的50倍或者100倍,這樣才可以解決房屋供應不足的問題。

提升地積比連帶是基建問題,人多居住,自然涉及出入與排污,出入是道路交通,排污是渠務去水,人群聚集,還有文娛康體、醫療衞生等社區設施,沒有基建實在不能夠興建屋村屋苑。基建興建的先後序十分重要,因為基建是由政府提供,假設先在A區做基建,自然幫助了A區的土地持有人,是否有官商勾結的嫌疑,在今日的政治氣氛下,政府一時難以取捨。

解決之道在私人發展地區,不如由發展商包辦基建,一手一腳,自然照顧周全,建築費可以從地價中扣除,不失政府提供基建的原則,快捷妥當,兩全其美。

李子衝_時事評論員

 

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