熱門:

2019年5月25日

謝偉銓 銓研傳言

讓「有恒產者有恒心」更有信心

「民之為道也,有恒產者有恒心,無恒產者無恒心」。改革開放至今已40餘年,在國家改革開放進程中,港澳不但地位獨特,不少港澳人士亦作出了貢獻,發揮了不可替代的作用。早在1978年就有本港測量師到深圳、上海等地,義務解說香港土地經濟管理制度,其後更參與編寫了深圳第一份、也是全國第一份土地拍賣中英文標書。

內地關注土地使用年期屆滿

開啟了內地國有土地有償使用出讓安排,土地使用權出讓的年限亦通過出讓合同約定,現時居住用地為70年,工業用地50年,商旅、旅遊、娛樂用地40年,綜合用地或其他用地50年。其後,有關土地使用權及土地出讓的安排和制度不斷作出完善,制訂相關法規、條例等。然而近年,愈來愈多人更為關注土地使用年期屆滿後的處理?

全國人大常委會今年4月底舉行第十次會議,是次會議審議的眾多法律草案中,《民法典物權編(草案)》二審引起較大關注,因草案涉及房屋使用中經常遇到的問題,包括成立業主委員會、公共維修資金的使用、物業管理的規範化及業主維權等問題,更對住宅建設用地使用權年期屆滿擬作原則性規定,住宅建設用地使用權年期屆滿時,自動續期;續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定等。

其實,在2016年11月公布的《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》中就提出,要研究住宅建設用地等土地使用權到期後的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。在2017年3月15日,李克強總理在會見十二屆全國人大五次會議的中外記者時,被問到國家如何解決「房屋產權70年到期後怎麼辦?」的問題,他當時回應說有恒產者有恒心,國務院已經要求有關部門作了回應,就是可以續期,不需要申請,沒有前置條件,也不影響交易。

直到2018年8月,全國人大常委會第五次會議對民法典各分編(草案)進行了初次審議,會後,法制工作委員會把草案印發地方人大、中央有關單位、法學教學研究機構和有關社會團體徵求意見,並在中國人大網全文公布草案徵求社會公眾意見。

根據全國人民代表大會憲法和法律委員會關於《民法典物權編(草案)》修改情況的滙報,預計到今年12月,把之前已出台的民法總則同經過常委會審議和修改完善的民法典各分編草案,合併為一部完整的民法典草案。

有在內地置業的市民都知道,內地房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。根據現行的《中華人民共和國物權法》第64條:「私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。」以及第149條:「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。」

在《中華人民共和國城市房地產管理法(2009年修正)》第22條規定:「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當於屆滿前不少於一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。」但是,如何續、續期年期多少、是否收取費用、如何收取費用,具體程式為何,仍須細化及通過法律來實現。本次審議,把物權編草案進一步分為5個分編,即:通則、所有權、用益物權、擔保物權、佔有。草案除完善徵地補償制度、完善土地承包經營權的內容及確認居住權,最受關注的則是草案第六章規定了業主的建築物權責,包括業主大會、業主委員會成立的程序,公共維修資金的使用,以及規範物業管理、加強對業主維權的保障等,建議草案皆作出了針對性的規定。

把草案概念和程序明確化

因此,草案第72條第二款中增加規定:「居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。」草案第73條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數佔比「雙過四分之三」同意,修改為「雙過半數」同意。同時,在草案第80條第一款中增加規定:「物業服務企業或者其他管理人依照物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施。」這些皆有利於加強對業主權益的法律保障,提升物業管理行業的服務質量,有助整體改善業主居住區域範圍的生活的環境。

雖然這部法律草案不可能解決房屋使用中的所有問題,但對最基本的問題,尤其是業主經常遇到的主要問題,作出了針對性的規定。《民法典物權編(草案)》二次審議稿徵求意見將於5月25日截止,希望憲法和法律委員會屆時考慮反饋的意見,把草案中的一些概念、程序及規定等明確化,讓市民及相關從業者能更加容易理解及遵守,讓「有恒產者有恒心」更有信心。

謝偉銓  全國政協委員、立法會(建築、測量、都市規劃及園境界)議員

 

 

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads