2019年5月4日
樓價回升之勢勇猛,最新的中原城市領先指數按周再漲百分之零點四,距離去年八月歷史高位僅差百分之二點五,市場認定調整已完結,大行分析員亦紛紛轉口風預測年內將有約一成升幅,樓價再創新高應無懸念。不過,跟上一波即二○一五年末季至二○一六年首季的調整期不同,今次樓價強勁反彈的同時,未來私人住宅供應量將減少,若趨勢持續,在彼長此消下,置業更加高不可攀,政府對此應不會掉以輕心,畢竟上車無望向來是社會怨氣一大源頭,問題是還有什麼招數可出!
今年以來樓價升幅逐月擴大,成交再度熾熱,相信是原本觀望的人按捺不住,加上爭先恐後心理,積壓的購買力被釋放。據土地註冊處數字,一二手買賣登記從去年七月的六千二百多宗,隨樓市調整一度急降至十二月約二千三百宗,至今年四月又大幅回升至近八千二百宗,較去年市旺時每月平均宗數多逾四成。究竟樓價還有多大上升空間,無人可預知,但觀乎上一次調整後,那時一手住宅潛在供應仍趨升,樓價尚且再飆逾四成,當下長遠供應一致看跌,將會如何!
過去四季,雖然一手私人住宅的未來三至四年潛在供應量維持於九萬三千伙,卻較高峰期少了五千伙,展望往後仍會持續縮減,原因是政府的土地供應目標一降再降,從二○一七/一八財政年度逾二萬伙,到上年度為一萬四千五百伙,本年度進一步減至一萬三千五百伙。團結香港基金早前警告,住宅落成量於二○二三年將「斷崖式」下跌。其實,政府每季編製的私人住宅一手市場供應數據肯定會更早反映,事關「已批出的土地上可隨時動工的單位數量」一項,難免跟隨土地供應減少,九萬伙這重要心理關口似無險可守。
市場估計若樓價繼續喪升,政府出招加辣勢在必行,惟所謂的需求管理還管用嗎?自二○一○年推出第一項辣招額外印花稅以來,已先後增添不同辣稅,並連番收緊按揭,非本地居民及港人的置業需求確被壓下來,這從住宅成交宗數幾近削半可見一斑。當時意圖透過干預短期需求以換取時間,待增加土地興建更多住宅,樓價自會理順,結果事與願違。這些年被扭曲樓市措施壓抑的需求,眼巴巴看着價錢又漲了一大截,試問怎說服想置業的人再等下去?
那麼以出售資助房屋協助無力買私樓的市民置業,是否行得通?理論上得,實際未必。政府去年決定把居屋售價改為與市民收入掛鈎,無疑為徘徊在私樓市場邊緣的上車客帶來希望,但可買居屋的豈止他們,尤其當出售資助房屋變成一項福利,任何人只要符合申請條件,相信也不會執輸。去年以五二折發售的四千四百多伙居屋,竟收到逾二十七萬份申請,淪為大抽獎;若只計算與私樓重疊的白表居屋配額,中獎機會更低,缺一點運氣也不成,只屬杯水車薪。
要滿足龐大置業需求,最王道的方法必定是開闢更多土地建屋,無奈遠水救不了近火,須另覓蹊徑應急,放寬按揭解封二手住宅市場,是可以思考的方向。現實確有很多人能負擔每月供款,卻拿不出高首期買二手樓,致市場萎縮;相反,很多新盤都提供高成數按揭,交投保持活躍。若放寬按揭門檻,二手交投回復至辣招前平均每月萬宗,將可即時釋放幾萬個單位在市場流通。縱使二手樓業主賣完再買,總體供求不變,但市場深度和廣度改善,更有效的價格發現,可減少市場扭曲。當然,這需要政府敢於面對政策調整產生的短期震盪,並着力消除社會誤解。
特首林鄭月娥在二○一七年發表她的首份《施政報告》時,曾說為市民提供適切居所,是社會和諧穩定的基礎,政府會致力建立置業階梯,重燃置業希望。現在只好嘆一句形勢比人強,特別是當前樓市重拾升勢,遇着未來供應走下坡,樓價更瘋狂並非杞人憂天。事到如今,寄望美國加息推動利率正常化助一把,大可休矣;在預期住宅供應減少下,加辣壓抑需求逼人再等,不但徒勞,更平添怨氣。普羅市民都期待全港最大地主能以破格思維,有新方向新措施,化解樓市窘局。
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