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2018年12月29日

李子衝 觀潮篇

長策短策

運輸及房屋局局長陳帆剛發表《長遠房屋策略》2018年周年進度報告(下稱《報告》),以新指標、新策略興建房屋。《報告》三大重點:未來10年房屋興建量稍為下調,由47萬個單位,調低至45萬個;公營、私營房屋比例由6︰4改為7︰3;在公營房屋規劃上,再增加地積比,從過往的提升限制20%,按地盤情況、考慮技術因素後,可以增加30%,強化供應量。

《報告》的一大堆數字,很多市民都不明所以。故事是2014年開始的,梁振英政府施政的重中之重是房屋政策,2012年上任後的9月,委派當時的運房局局長張炳良,以及邀請社會人士成立長遠房屋策略督導委員會,向政府提出建議。一年後的2013年9月發表諮詢文件,收集公眾意見後,2014年2月向政府提交報告,政府12月發表一份《長遠房屋策略》,訂定10年的房屋供應目標,並且每年檢視,發表「周年進度報告」逐年延展新的10年房屋供應計劃。

其實,《長遠房屋策略》只是為「10年建屋計劃」估計一下需求,視乎手上的土地儲備而定出建屋數字,並非什麼長遠政策。要知道興建樓宇,10年只是很短的時間,由生地到熟地,加上建築工程,最快都超過10年,起樓看10年,只是短策,真的長策,起碼二三十年,甚至是百年功業。

政府應減少規管

先有長遠政策目標,例如要令幾多港人有置業單位、人均居住面積、輪候公屋要多少時間;同時兼顧外來人士,即非本地居民,以至商業活動的住屋需求,以及商品房的數量,定出一個大數目,按緩急先後,政府掌握的資源,規劃短、中、長的供應數字,然後策略性分配。香港有的是擠迫戶,絕大部分人都有瓦遮頭;起樓,不能急於朝夕。

回說那份《報告》,自從2014年12月推出後,每年都出一份《報告》,今年2018年已是第四份,今次重點不在整體數目的47萬變45萬,它只是10年少2萬,每年2000個,變化不算大;把公私營比例由6︰4改為7︰3,才是深遠影響。

簡單的計算,以往每年4.7萬中的四成私樓是1.88萬,現在4.5萬的三成是1.35萬,10年私樓供應不見了5.3萬個單位,供應減少,供求定律,自然樓價上升。另一現象是,今日私樓由於供應少,已經是豪宅化,若進一步減少,勢必超豪宅化,發展商肯定寶石變鑽石,以有限數量,賺取最大利潤。私樓的價格和質素與公營房屋大大拉開距離,香港的房屋階梯會慢慢分開,接駁不來。

根據政府這種思維,香港房地產應該分開公營、私營兩個市場。公營,由於得到政府資助,屬於平穩、安居的模式,門檻低,讓廣大市民容易置業;但是管制較嚴,升值幅度較小。至於私營市場,由於供應少,政府應該減少規管,發揮自由市場的精神。

放寬地積比,可增加30%建築面積,無疑是最快增加供應的方法。當然這是一個城市規劃的議題,牽涉很多可行性研究。香港一直被批評是密集城市,人與人的接觸緊密,易生摩擦,生活緊張也帶來精神和情緒問題,長遠會變為不宜居城市,這方面政府要嚴謹把關。

技術一點看,當然是交通配套。香港一向地小車多,迫車已經是我們文化的一部分;發展集體運輸,只會帶來新的月台擠迫文化。現在放寬地積比,一定要嚴格掌控交通運輸,不要給胡混過關。

李子衝  時事評論員

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