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2018年11月15日

社評 社評

從全球樓市轉勢看港辣招存廢

本港樓市牛足十年,罕有出現蝕讓個案,日前東涌東堤灣畔一個頂層連雙平台複式單位卻淌下該屋苑多年來的「第一滴血」,原業主據報與買家拉鋸議價多達十次,最終以一千一百八十八萬元成交,非但較四月第一口叫價「劈低」逾五百萬元,亦比銀行的估值低約三成,持貨三年錄得賬面虧損十二萬元。

這個東堤灣畔單位蝕讓易手,也許如部分市場人士所指屬「個別事件」,但二手屋苑劈價潮愈演愈烈,成交價遠低於銀行估值的案例比比皆是,業主看淡後市彰彰明甚。隨着趁物業仍有利潤而沽貨「止賺」者愈來愈多,本港樓市急劇轉勢的預期正在自我實現。

仲量聯行日前估計,本港樓價至明年底將下跌百分之十五,若中美貿易戰持續惡化,在最壞情況下,跌幅可達百分之二十五。該行認為,香港樓市長達十年的上升周期已畫上句號,建議政府盡快藉減辣為樓市開「逃生門」。

業界本着自身利益或市場大局要求放寬冷卻樓市措施可以理解,但必須認清的是,政府的辣招和金管局的逆周期措施,只是透過加重置業成本,阻擋能力不足的買家勉強上車,從而達到為樓市降溫和確保金融體系穩健兩大目標,可是無法影響真正主宰樓價起落的宏觀大環境,諸如流動性鬆緊、經濟與就業,以及至關重要的市場信心等。

政府近年干預樓市的招數層層疊辣上加辣,惟樓價依然連番破頂,市民為置業艱難怨聲載道。辣招既然無助遏抑樓價,減辣應該也阻止不了樓市逆轉,若政府急不及待匆匆減辣,結果非但打不開「逃生門」,反而予人政策目標前後不一之感。

仲量聯行提及香港樓市十年上升周期恐已結束,無獨有偶,新一期《經濟學人》刊載了一篇非常「適時」的評論,深入探討全球大城市樓價近期同步下調的底因。我們認為,有兩點對香港甚有參考價值。

一、二○○八年金融海嘯後,全球央行紛紛實施超寬鬆貨幣政策,大城市物業需求不僅來自本地用家和投資者,財力雄厚的機構大戶及中國、俄羅斯等海外買家,或出於「尋息」(yield-seeking)需要,或因政治理由把資金調離本國,對世界各地「磚頭」趨之若鶩,大城市物業彷彿成為政府債券一類低回報安全資產的替代品,當中尤以倫敦、紐約、香港、悉尼等國際或區域金融中心的物業最受環球資金追捧。

二、大都會物業在海外買家眼中猶如一個「獨特的資產類別」(a distinct asset class),樓價愈搶愈高,環球政經風向以至貨幣政策逆轉引發的債息變動,對樓價的影響早已超出本土因素,令世界主要城市物業價格齊上齊落的格局益發明顯,悉尼、倫敦、香港等地樓價近月不是下跌便是升勢放緩,從這個角度看絕非偶然。

歸根結柢,辣招不過是游資四竄推高樓價的副產品,以課徵重稅或收緊樓宇按揭成數應對樓價瘋漲的不止香港。然而,綜觀各地經驗,在買家心態出現明顯轉變之前,辣招往往只能把需求從一個市場推向另一個市場,香港是把樓市購買力由二手住宅推向一手新盤;放眼萬里之外的加拿大,溫哥華於二○一六年針對海外投資者徵稅,當地樓市交投確實因此萎縮,但買家第一時間移師多倫多,極速炒起當地樓市之餘,還迫使該市所在的安大略省照辦煮碗,為遏樓價向外國買家重手徵稅。

全球政經環境正在迅速改變,流動性已不再像過去幾年般充裕,不論香港還是其他國際大都會,樓市已由賣家市場變為買家主導,政府應認真檢討相關轉變跟推出辣招的原意是否仍然吻合再作定奪,以免被驟變的市況及業界壓力牽着鼻子走。

 

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