2018年11月9日
本港樓市轉吹淡風,九月份新申請住宅按揭貸款宗數按月劇減五成六,創一九九八年有紀錄以來的最大單月跌幅。因應外界對金管局放寬逆周期措施的憧憬,總裁陳德霖周初於立法會上表示,市民置業情緒確已受到中美貿易戰影響,但樓市周期是否逆轉需時觀察,在確認轉勢之前,金管局不會貿然「減辣」;惟一旦得出樓市進入下行周期的結論,當局將考慮放寬逆周期措施,然而陳德霖強調一切言之尚早。
全球流動性逐步收緊,貿易戰令股樓等資產價格受壓,世界各地物業市場早已陰霾密布,當中長期高踞於環球最難負擔房產市場前列的悉尼,上月樓價按年急挫百分之七點四,跌幅為二十八年來最大。當地業界眉頭大皺,深恐澳洲樓市在悉尼、墨爾本等大城市帶動下迅速步入史上最嚴峻的低潮。香港樓市近期始出現較明顯的調整,相形之下已稱得上「姍姍來遲」。
過去幾年,港府以名目不同的物業印花稅配合金管局多輪逆周期措施,試圖替熱火朝天的樓市降溫並確保金融體系穩健。「辣招」實施後,炒家無疑已絕跡市場,二手物業成交更因買賣雙方稅負大增而稀稀疏疏,但市民置業的剛性需求依然有增無減,而發展商趁機向買家提供高成數按揭爭相搶客,令大批有意置業卻苦於首期不足或無法通過銀行壓力測試的市民得以順利「上車」。
「辣招」遏止不了樓價瘋漲,主要的客觀效果反而是把購買力從二手市場推向一手新盤。本港樓市會否步悉尼後塵?論參考性,大不列顛樓市其實更具他山之石的作用。
英國樓價近年節節上升,置業艱難引發的民怨不下香港。政府為協助望樓興嘆的國民一圓置業夢,自二○一三年起推出名為「幫你買」(Help-to-Buy)的購房援助計劃,申請者只須拿出相當於樓價百分之五的首期,並選擇符合價格上限的新建住宅物業,政府便會向準買家提供最多等同樓價兩成的五年期免息貸款,既為首置人士填補銀行按揭不足,亦有為發展商創造需求,鼓勵業界多建住宅增加供應的作用。
英國政府原以為「幫你買」可一石二鳥,詎料計劃推出五年卻惹來如潮劣評,皆因發展商並沒有像當局期望般大增供應,一手與二手物業的價格差距更是愈拉愈闊,與香港可謂殊途同歸。眼見有意置業人士「上車」不比以往容易,發展商更成為新建物業「溢價」的主要得益者,不少人如鯁在喉不吐不快,戲稱「幫你買」應正名為「幫你賣」(Help-to-Sell),藉此宣洩對政府浪費數以百億英鎊計公帑的不滿。
與澳洲一樣,英國樓市面臨愈來愈大的下行壓力。根據全英最大建屋合作社Nationwide的最新數字,大不列顛整體樓價(不限於倫敦)十月份按年僅升百分之一點六,表現為二○一三年五月以來最呆滯。更值得注意的是,按照Nationwide的住宅物業成交分類,以外國買家為主的「現金交易」(Cash Transactions)類別,以及反映投資需求的「以租養房」(Buy-to-Let)類別,過去一兩年成交俱大幅回落,各環節中只有首次置業(First-time Buyers, FTB)成交宗數保持上升勢頭。不難推斷,若非英國樓市仍有一批靠「幫你買」的首次置業買家高價購入新樓,該國樓價上月恐怕不止跑輸通脹,而是出現真跌(按年錄得名義〔nominal〕跌幅),問題是這股全靠高成數按揭支撐的購買力,尚可維持多久。
擁有屬於自己的安樂窩乃世上許多人的夢想,但為求上車不惜掏空兩代人的積蓄,又或剝奪對經濟更具效益項目的資源來協助國民置業,高樓價引發的種種不健康現象更值得社會關注。世界各地樓市從早已脫離現實的水平下調,不過是另類「中值回歸」而已。
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