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2018年10月30日

社評 社評

樓市下跌不宜放寬按揭成數

香港樓市經過近年來大幅飆升之後,終於出現明顯回落之勢。今年六月至今,樓市整體成交量萎縮一半,成交價普遍向下。以昨日嘉湖山莊樂湖居一宗買賣個案為例,三房單位業主原本叫價五百五十萬元,連降三口價至五百零四萬元沽出,與今年八月同類單位成交金額可達六百三十萬元相比,跌價兩成。

嘉湖山莊之類的上車盤固然吹淡風,豪宅市場亦不見得好景。尖沙咀九龍站一帶共有十個主要豪宅屋苑,本月至今只得一宗成交,而這宗碩果僅存的交易個案竟然撻訂收場。豪宅物業Grand Austin一個三房單位在業主劈價一百萬元之後,月初以三千二百八十萬元成交,然而買家受到種種負面消息影響,最終沒有如期簽署正式買賣合約,連同被沒收的訂金和經紀佣金合共損失二百萬元。

負面消息是什麼?一來是銀行加息,二來是股市急挫,三來是中美貿易戰陰霾密布,導致賣家叫價愈來愈弱,買家則愈來愈相信「遲買更平」,因此樓市歸於淡靜,部分地產代理面對裁員命運。

樓市跌勢已成,即使超級大好友也不敢再唱「有買貴、冇買錯」的高調,眼下的問題是,樓價將會下挫多少?有人料一成,有人估兩成,最悲觀的看法是暴瀉七成,情況比一九九七年亞洲金融風暴及二○○三年沙士瘟疫蔓延時更慘烈。

綜觀環球格局,本來已經存在嚴重泡沫的香港樓市實在沒有維持天價不墜的可能。美國聯儲局決定縮表,目標要讓利率正常化,與美元掛鈎的香港銀行不得不加息,恰逢股市不爭氣,樓價受壓乃意料中事。令情況雪上加霜的是中美關係持續惡化,貿易戰來勢洶洶不特止,美國還準備全方位圍堵中國,地緣政治因素變得波譎雲詭,台灣海峽和南海隨時擦槍走火。覆巢之下,焉有完卵?內地經濟放緩必定拖累香港經濟發展,樓價與經濟同步向下實屬難以避免。

二○○三年沙士期間樓市最惡劣的時候,負資產個案高達十萬宗,佔所有按揭比重超過兩成,涉及金額一千六百五十億元。負資產的意思是物業市值跌至低於原先向銀行借貸的金額,把樓賣掉也無法償還按揭。現在樓價自高峰掉頭轉向,會不會再次浮現負資產個案?最有機會淪為負資產的是買家以高成數按揭向銀行借錢購來的物業,假設九成按揭,那麼樓價跌超過一成,手上單位理論上就是負資產。

拜政府推出辣招所賜,金管局收緊按揭成數,二手住宅買家通常須支付較高首期,新造按揭約五至六成,換言之,只要樓價沒有暴跌四成以上,二手樓業主不必擔心淪為負資產苦主。可堪憂慮的是承造高成數按揭的新盤業主,有人甚至接受發展商提供的「十足十貸款計劃」,當樓價下跌之時,負資產風險相應增加。

眼見樓市陸續出現劈價成交,割價求售比比皆是,部分地產界人士此時又呼籲政府減辣,理由是防止樓市跌勢失控。他們認為,面對前景不明朗,政府應該審時度勢,例如在印花稅方面減辣、放寬細價物業按揭成數及降低按揭申請壓力測試,目的是避免樓市不再因辣招而扭曲,可以根據市場機制自行調節,令樓市本身有能力對抗外來環境。

辣招縱有諸般不是,扭曲供求確是其中一項弊病,不過辣招的設計原意始終與減輕按揭風險有關。要是政府在這個時候減辣,放寬按揭成數,或者降低按揭申請壓力測試,假如樓價依然下挫,豈不等於把買家推往負資產的陷阱?尤其忌諱的是,政府犯不着急驚風似的出手托市,徒然發放混亂訊息。

對於樓市辣招存廢問題,行政長官林鄭月娥早前表示,沒有減辣空間,因為預計減辣會刺激樓價上升。她又指出,樓價指數最近有輕微回落現象,呼籲市民量力而為。

說到底,樓市已經被歷年糾糾纏纏的干預招式過度扭曲,調整的幅度和速度就讓市場決定好了,政府只須密切留意變化,以能及時採取適切措施,慎防社會和經濟因負財富效應引致動盪;倘如今貿貿然匆匆減辣,恐怕只會弄巧反拙。

 

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