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2018年8月15日

謝偉銓 銓研傳言

土地供應第19個選項

土地供應專責小組近日以「土地供應,你我抉擇」為宣傳口號,希望各界就其提供的18個土地供應選項作出抉擇。事實上,以未來缺地情況,我們需要有更多不同選項,才可確保有足夠供應。特首林鄭月娥曾列舉行政長官粉嶺別墅可作為第19個選項,筆者亦拋磚引玉,在此提供另類建議,希望可以成為第19個選項。

現時不少早年建成的公務員建屋合作社樓宇均坐落在市區優越地段,例如土瓜灣、大角咀、深水埗、西灣河、筲箕灣、北角等。這些樓宇一般5層高,樓齡大多有40至50年,缺乏設施,沒有電梯,對已屬高齡的退休公務員住戶來說,出入實在不便;部分住戶亦已遷出。

合作社樓宇重建率偏低

基於合作社條款而不能隨便轉售或出租,導致部分樓宇單位使用率低,甚或空置,實在有點浪費資源。如果這些樓宇能夠重建,其潛在地積比率將能善用,提供更多單位,增加供應。

公務員建屋合作社計劃始於1952年,是舊形式的公務員房屋福利,當年政府以有關土地十足市值的三分之一優惠價批出土地,讓當時合資格的公務員透過成立合作社,自行出資興建住宅樓宇自住。合作社擁有有關土地及樓宇的業權,並承擔樓宇管理及維修等責任;作為業主的合作社社員,則根據與合作社簽訂的契約佔用有關單位,但個別社員並不擁有單位的法定業權。

以這個形式興建合作社樓宇,已於1980年代中終止。根據政府的資料,截至2016年初,全港共成立了238個公務員建屋合作社,估計佔地約30公頃,而仍居於合作社樓宇內的在職公務員則約有500人。

提出重建合作社樓宇的呼聲其實一直存在,然而真正落實的重建率偏低。238個公務員合作社中,過去20多年來只有12個合作社的樓宇由私人發展商收購及已進行重建,涉及13個地盤,重建率約5%。究其原因,主要由於過程複雜,涉及很多不明朗因素。此外,與許多舊樓一樣,這些樓宇往往業權分散,統一業權需時,而最大問題是轉讓業權需要補地價。

按規定,現時若要把合作社樓宇重建並在市場自由轉售,須向政府補回尚欠三分之二的土地補價,以撤銷轉讓限制。另一方面,重建時如要增加樓面面積或部分作非住宅用途,以用盡有關分區計劃大綱圖所准許的最高發展參數,便要再向政府申請改契及再補一次地價。因此,有關重建往往涉及二次土地補價,整個流程充滿不確定因素,所需時間亦動輒數年,導致發展商對收購合作社項目重建的興趣不大;而原業主本身亦因難以支持補價金額,對自行重建的意欲不大。

政府曾於2016年委託市區重建局及香港房屋協會為公務員合作社樓宇的業主,分別推出中介服務及先導計劃,協助他們重建。然而成效不彰,主要都是因為補地價金額或收購價難達共識。筆者認為,只要當局注入更多新思維,在不違反公平原則的前提下,為合作社業主提供可行的重建方案,以此作為增加土地供應的第19個選項,並非不可能的任務。

謝偉銓  立法會(建築、測量、都市規劃及園境界)議員

(英文版本由EJ Insight翻譯

 

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