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2018年7月6日

李道

林鄭新房策:供給側改革

行政長官林鄭月娥公布6招新房屋措施,從多個方面入手整頓樓市。一言以蔽之,其實就是「供給側改革」。

舊招重需求 新招重供應

上屆政府推出連串「辣招」,所謂「辣」,在於增加購買物業的成本,特別是遏抑非本地及投機投資的需求;有意見認為,措施僅僅導致樓價乾升,無助紓解市民置業難題。鑑於此,今屆政府則着眼供應,不單開展了土地供應大辯論,今次6招亦全部圍繞供應兩字下功夫,甚至乎當局似已乾脆放棄需求管理。就連林鄭也坦言,港府會以增加土地供應而非遏抑樓價為指標,並指目前在不「減辣」的同時亦不「加辣」。

新6招怎樣圍繞供應?一手方面,俗稱「空置稅」的額外差餉,乃為加快發展商推盤。此外,修改預售樓花同意方案,防止「擠牙膏」賣樓,亦有助加快新盤供應速度。至於資助房屋,由改撥9幅私樓土地以發展公營房屋、把市建局地改作「港人首置上車盤」、成立小組協助推行過渡性房屋計劃,到調整新居屋折扣率(從七折降至五二折)等,都是為了增加公營房屋的有效供應,亦即讓市民更易置業上車。

不過,樓價累升至今日地步,即使回落幾成甚而一半,不少市民依然只能望樓興嘆。故此,要真正解決上車難題,單靠遏抑私樓樓價,恐怕無濟於事,把目光轉投公營才是可行出路。尤其是,哪個政府能夠承擔推冧樓市的責任?反正港息上調壓力已愈來愈重,樓價早晚都要向下調整。

總之,林鄭選擇從供應着手,無論站在用家或政治角度,基本上都是無可厚非。

雖然有批評指出,新措施未能增加供應。不過,如前所述,這能夠增加有效供應。所謂「供給側改革」,涉及的並非「量」那麼簡單,而更多在於「質」的結構性層面,好使供應真真正正令市民受惠。

增公營供應 解置業難題

裏面至少有兩個重點思維:一、調整公私營供應比例,把更多土地改撥公營用途;二、增加資助房屋階梯供應及相關資助額,例如「港人首置上車盤」是市價62%至72%、新居屋是市價52%、綠置居是市價42%。

換言之,若以微觀的公營房屋市場看,這板塊供應的量不單增加了,相關售價亦減低了。即使宏觀樓市的供應和價格不變,市民也肯定比前更能得益。這個思維的改變,效果不單限於今次6招,也意味政府房策的根本調整,影響不可謂不深遠。正如空置稅的引入,作用也不限於目前9000伙空置單位,亦有利長遠解決囤積居奇的問題。

有一點必須強調,乃樓價多少亦勢隨之變動。有曰:私樓土地減少,豈非會推高私樓樓價?有關想法,恐怕是把微觀與宏觀兩者混淆。因為微觀的私人市場確是少了供應,但宏觀的供應量卻無減少;更重要的是,相關供應變得有效了,即是更能滿足一般用家需求。中下價樓的私人市場勢必承壓,不論樓價或租金皆然。也就是說,透過新公營措施「中獎」置業的市民固然可直接獲益,連帶其餘未「中獎者」亦可間接受惠於同類樓宇的租售價格下調。

反過來,如果相關私樓續作私人發展,在新盤普遍「豪宅化」的效應下,相關供應便無法回應一般市民的需求,亦無助拉低中下價單位的租售價格。況且,過去不是有說法指居屋增加會拖低樓價?現在為何卻唱反調呢?總之,更多居住需求(公營)得到滿足,求諸(私營)市場的需求也必然減少。

話說回來,相信任誰皆知,治理樓市的根本王道,乃在於增加供應。同樣眾所周知的是,土地供應從來知易行難,故此在供應有限的前提下,餘下的就惟有做好供應分配工作。事實上,由增加公營房屋比例,到降低公營房屋售價(不管是否與市價脫鈎),一直以來,難道不是民間包括泛民的主要訴求?多多少少,新6招正正予以回應。

大辯論失敗 反攻或能勝

接下來,進一步循供應分配入手深化「供給側改革」,空間必然是有的,但經此一役後已所餘無多。例如公私營比例由「六四比」擴至「七三比」之後,難道要再增到「八二比」以至「九一比」?至於資助出售房屋的折扣率,亦不可能無止境地一減再減。所以,說到底,關鍵依舊是增加供應。

遺憾的是,土地供應大辯論似乎無助凝聚共識,各方還是停留在各說各話、各不相讓的層面,正反雙方亦無提過什麼具體可行的平衡方案,一切討論根本毫無寸進可言,跟大辯論開展前,可謂無大差別。或許林鄭有見及此,才不得不重新引導輿論方向,開口主動提出填海乃不可迴避的方法吧!

的確,現階段的大辯論堪稱失敗收場,主因正是太過被動以至一味捱打,小組所提的18個選項,亦未獲社會深入討論。林鄭於此最後關頭才出手挽回,相關轉守為攻的動作,會否略遲了點,還是為時未晚?

總之,「供給側改革」要竟全功,除了針對結構之外,終歸都要針對供應量。由林鄭到全香港社會,一起凝聚共識解決房困的工作,依然任重道遠。

李道  時事評論員

 

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