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2018年6月26日

施家潤 新思維網絡

以空置稅為進路 推多元化政策

面對屢創新高的樓市,政府透露針對一手樓空置稅(空置稅)的研究已到尾聲,並會盡快公布。有消息指,空置稅將透過修改《差餉條例》,若一手樓單位空置超過一年,將徵收200%的應課差餉租值;市場亦估計稅額大約相等於4%至5%的巿值樓價。

支持空置稅的意見認為,空置稅可迫使發展商出售建成但未出售的住宅單位,令新建成的單位盡快推出市場,防止發展商囤積居奇,增加市場上可出售的單位數量、增加市場供應。因此政府指出,空置稅的目標是確保政府賣地後建成的住宅能「有效到達市場」,更明言不只針對目前空置的單位,而是規範將來建成的單位,視為糾正市場行為的政策。

政府只着重增加供應

反對空置稅的意見則認為,空置單位數量根本沒有政府指的9000個,因為9000個空置單位是以取得「入伙紙」的單位數量計算,若計算完成單位內部裝修,取得「滿意紙」後,符合交樓標準的單位,其實所謂的空置單位只有3000個左右,沒法明顯增加市場供應。再者,發展商若要逃避繳交空置稅,也可拉長施工年期,建樓時刻意放慢手腳,藉以控制出售時間,因此住宅單位推出的時間普遍延後,供應更為不足,因快得慢更不利樓市。

對於空置稅,筆者是認同的,因為空置稅確實是增加了市場上可出售的單位數量,而且反對意見中,筆者亦認同空置單位數量應是政府所指的9000個,而非發展商所指的3000個,因為按現時發展商的賣樓策略,新盤不會等到完成單位內部裝修後才推出,早於施工階段已以樓花形式向市場出售;既然單位已於施工階段以樓花形式出售,未出售的單位自然亦應計算在空置稅內。

至於為何發展商急於施工階段以樓花形式賣樓,箇中原因就是盡快出售單位讓資金回籠,這亦解釋了筆者不相信發展商為逃避繳交空置稅而拉長施工年期,因為拉長施工年期,意味出售單位讓資金回籠的時間延後,反而寧可盡快推出單位。

即使筆者認同空置稅,卻不認為空置稅所增加的新供應可遏止現時樓市的升勢,因為空置稅代表政府仍舊過分重視增加新供應,常常以「麵粉麵包」的經濟學理論教導市民,要解決樓價高企的問題,賣多些土地,以及增加市場供應,便可令住宅單位售價降低。

可惜,香港的土地卻不是這碼子的事。試想像,即使增加新的市場供應,那又是否代表置業者購買力與樓價脫節問題得以解決,單調地增加市場供應,其實對遏止樓市升勢,沒有明顯幫助;再者,現時私樓的供應量並非真的太過短缺,而是樓價愈升愈有,早早超出市民可負擔水平。

因此,筆者認為,如果政府想利用空置稅增加市場上新的供應,以遏止熾熱炒風和遏抑樓價,實際效用成疑。要做到遏抑樓價,政府必須推出更多元化的政策、更進取的房屋政策,令購買力與樓價脫節問題得以解決。

更進取房策遏抑樓價

筆者認為,既然政府已考慮透過差餉徵收空置稅,何不更進一步,向二手市場空置單位徵收空置稅。若推行更廣泛的空置稅,筆者相信市場上的供應將會大為增加,再加上一手樓空置稅下的市場新供應,才能有效遏抑樓價。現時二手市場的空置單位,不管待善價而沽、還是待善價而租,對業主而言,皆要考慮對自己現金流的影響,若進一步向空置的二手單位徵收空置稅,將有更大的經濟理由令二手市場供應增加。

當然,多元化的房屋政策,不應只是向二手市場空置單位徵收空置稅,因為這是對二手市場供應下的重藥,政府還可以考慮其他如租務管制、土地囤積稅,或與購買力脫鈎的資助房屋。不管使用與否,政府應帶頭與社會作深入討論。總而言之,政府的房屋政策目標是想增加新供應,讓更多人買樓?還是遏抑樓價以解決購買力與樓價脫節的問題?政府總得提供一個明確的目標。

施家潤  新力量網絡研究員

 

 

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