2018年6月14日
本月初財政司司長陳茂波在立法會表示,開徵空置稅的研究已接近最後階段,及至昨日,特首林鄭月娥又在立法會指出,本月內交代空置稅問題。看情況,政府開徵空置稅如箭在弦,而且根據近日放出來的風聲,空置稅只針對落成未賣的一手新盤,二手物業不受影響。
一手樓空置稅若然開徵,目的是防止地產商囤積居奇,利用變相的懲罰手段促使已建單位盡快推出市場,增加供應滿足需求從而遏止樓價繼續急升。儘管現時未有具體的操作細節,但觀乎官場、政界與坊間流傳的種種消息,仍可初步嘗試分析一下空置稅對於平抑樓價究竟有沒有效用。簡單地說,假如空置率其實並不高,而空置稅的「罰額」又只是隔靴搔癢的話,那麼這項措施極其量擺擺「紙板」姿勢,純粹展示政府並非漠視困擾民心的房屋問題而已。
空置稅的構思追本溯源已談了很多個年頭,打從曾蔭權年代開始,橫跨梁振英年代迄今,基本上官方取態是研究研究再研究,毫無落實的意願,主要原因既來自地產商阻力,也由於香港樓宇囤積情況確實不算嚴重,二十年來住宅平均空置率約百分之四至百分之五,刻意持貨不賣等待善價而沽的現象並不顯著。
時光飛逝來到林鄭年代,為什麼空置稅的議題重新熱熾起來?也許官方察覺情況有變,財爺陳茂波引述運房局數據指出,去年十二月底至今年三月,已建未售的一手單位有九千伙,相對於每年一萬八千伙的新供應目標,比例高達五成。此外,根據美聯綜合一手住宅物業銷售資訊網統計,截至六月四日,今年已推出全新單位只有四千五百伙,相對於二○一七上半年接近一萬二千伙,下跌六成,相對於二○一七下半年逾一萬伙,亦減少百分之五十六。
九千伙已建未售表面上數目不小,不過地產建設商會有其解釋,聲稱當中很多是只取得入伙紙但未取得滿意紙或轉讓同意書的單位,以及發展商留作出租或服務式住宅的物業,若以滿意紙劃線,已建未售單位僅三千個,這是銷售流程的正常存貨。因此商會建議,假若政府執意推行空置稅,應以滿意紙或轉讓同意書劃線。
不管誰是誰非,空置稅要收到預期效果必須滿足一個條件,就是具備阻嚇作用。現時流傳的消息是稅率與差餉掛鈎,問題是,差餉衡量的是租值而不是樓價,實際稅額多極有限。假設透過差餉計算空置稅的實際稅額只等於樓價的百分之一至二,然而樓價往往於一年半載之內上漲百分之四至五甚至更多,試問如何遏止囤積居奇?
至於有人擔心,無論空置稅是多是少,最終必然轉嫁到買家身上,反而成為樓價續升的助燃劑,我們認為是過慮了。地產商的定價策略與成本沒有直接關係,一切視乎市場氣氛,旺市之時成本再低也會貴賣,淡市期間成本再高也會廉售。
按照目前的資料推測,一手樓空置稅對於平抑樓價作用有限,屬於聊勝於無的板斧,但這不表示政府不應該推出,畢竟此稅一旦開徵,日後可以修訂,適當地加大阻嚇力度,務求減降未來囤積的誘因。
若要真正平抑樓價,空置稅不該隔靴搔癢之餘,當然還要配合治本之道的增加土地供應,此外尚有一點值得考慮。有意見認為,政府推出各項辣招之後,二手市場隨着首期劇增而萎縮,導致發展商能夠提供更多按揭成數的全新單位一枝獨秀;釋放整體供應量的可行辦法是放寬二手樓按揭成數,將目前六百萬元以下單位可借八成按揭的規定,放寬至八百萬元以下,如此即可激活二手市場,加快流轉,從而紓緩供不應求。
林鄭昨日也提到親自研究居屋定價,看看是否與市價脫鈎,盼只盼在這方面交出不止於擺擺姿勢的務實政策。
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