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2018年5月19日

李子衝 觀潮篇

空置何價

政府忽然發作,大叫研究開徵空置稅,希望釋放更多住宅單位,推出市面發售,更有效運用房屋資源,並且遏抑樓價,增加市民置業機會。

空置稅並非新生事物,前幾屆政府曾經研究,都是胎死腹中,未有推行。究其原因,一是空置情況不算嚴重,二是難以達到政策目標,三是技術上難以執行,於是口術多於實際,政府出言威嚇,希望情況改善,不用事事立法,把香港弄成官非城市。

談空置稅,先要搞清楚幾個基本問題,首先是資本主義社會的核心價值——自由市場。香港一直奉行自由市場,尊重自由市場機制,連深圳河以北的社會主義祖國也是奉行市場制度,以自由市場、市場流動作為經濟改革的重點,因而創造經濟奇蹟。

小心法例徒有虛名

既是自由市場,以政策來扭曲,強迫出售物業,肯定是情況嚴重。寧願放棄原則,不理會核心價值,接受扭曲的後遺症來達到政策目的,一定有充分的數據支持。不過,香港住宅的空置率不算嚴重,以政府數字(定義有待商榷)看,一手樓9000多個,二手樓4萬多。

眾所周知,二手樓的空置稅難以執行,因為只要有一紙租約,單位便算租出,無法說其空置而徵稅。此外,香港是沒有價格管制,隨便一張「一元租約」,就能夠避開稅收,使法例徒具虛名。從數字來看,二手樓的空置率大概是4%,屬自然空置,絕對不應該干擾市場。

一手樓監管嚴格,何時批售、何時入伙都有規定,因此無論出售或出租,政府會清楚記錄;只是空置的定義沒有說明。香港目前的政策是可以預售樓花,即樓宇未落成便可公開發售,幫助發展商資金回籠,套現再作下一回發展。政府在建築物完成後,經驗樓然後發放入伙紙,有入伙紙才可以入住。

明顯地,空置概念應該由入伙紙開始,那麼有了入伙紙6個月、一年或兩年才算空置呢?最起碼一年未動,方可以說空置;政府斷不能說批准賣樓後而不賣,就是空置。何況,賣樓需要很多配套,特別是交通。香港的基礎服務是需求主導,即物業落成後,運輸部門才會安排公共交通,初時聊以點綴,在諸事未備之下而急迫賣樓,實際上有負消費者。

現實情況是,今日樓價已經是高水平,發展商善價而沽,利潤實在可觀,如果囤積居奇,將會面對很大風險,何不貨如輪轉,多賣多買,才是生意之道。其實今日樓價高,置業難,多多少少是政府造成的。先不說高地價政策,以及開發土地不力,就是一個按揭政策,令大多年輕人望樓興嘆。

回歸後,香港經歷金融風暴,樓價急跌,出現大批負資產,以至怨聲載道,甚至影響銀行體系。現時政府又過猶不及,置業首期五六成,以今日樓價小型單位也需四五百萬,首期不下二三百萬,試問一些年輕打工仔怎能置業呢?政府若想增加市民置業機會,一定要從放寬按揭着手。

退一萬步而言,如果真的強行徵收空置稅,亦應分類而行。政府現時把住宅單位按面積分為五類:一、40米以下;二、40米至69.9米;三、70米至99.9米;四、100米至159.9米;五、160米以上。

一、二類是常用、普及、基層單位,因為政治原因,多加保護,如果空置一段長時間而徵收空置稅,但是對於一些大單位應該豁免,否則發展商只會把稅項作為成本,待價而估,樓價更會拾級而上。

李子衝  時事評論員

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