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2018年5月2日

張之納

增建公屋時須防天水圍效應

發展局局長黃偉綸表明,當局計劃今年內向城規會提出增加古洞北和粉嶺北新發展區的規劃密度,增加約1.2萬個住宅單位,並全數用作發展公營房屋,令公營房屋的比例由原來的六成上調至約六成八。

新社區具不同人口組合

在公屋輪候時間愈來愈長、政黨及關注基層的團體要求增建公屋的今天,增加新發展區內的公營房屋,特別是公屋數目,毫無疑問能縮短公屋申請人的輪候時間。不過,持續智庫憂慮若1.2萬個新增住宅單位全數用作公屋發展,會令新界東北聚集大量低收入家庭,隱約有天水圍早期的影子。

我們建議,當局可適度把新增的公營房屋單位劃作資助出售房屋,並在規劃條件許可下,酌量增加新界東北公私營房屋的規劃密度,照顧中等入息市民的住屋需求,也令新界北社區有一個多元化組合。

根據2016年中期人口統計,新界新市鎮的168萬名的工作人口中,108萬人須跨區工作,當中40萬人在九龍工作、逾26萬人到港島上班。若新發展區的人口大部分是低收入的基層家庭,而新區沒有足夠及適合他們技能的就業機會,基層市民便要支付昂貴的交通費跨區工作,可以預計屆時將產生不少問題。

有資格入住公屋的居民經濟能力較低,還要花費金錢和時間跨區工作,自然減低他們在本區消費的能力和意欲,交通開支也抵消了公屋租金低廉的好處,拖慢他們提升經濟能力的速度。

在2014年發表的《長遠房屋策略》中,提出的6:4公私營房屋比率是參考過往的房屋供應數字,為未來10年定下的總房屋供應目標。雖然6:4的比率並非黃金定律,但也一定有相當的道理。如果偏離這個比率、向公屋傾斜,當局必須作相應的部署,才能避免重複當年天水圍的情況。

勿讓中產往下流惡化

首先,政府建設新社區時,必須同時做好公共設施,讓市民可以有良好的生活環境,營造「社區」氣氛,展開健康並有鄰里互助的生活。過去先建立人口,第二步才提供設施的做法,實在要不得。

其次,當局需要投入更多資源和智慧,設法讓基層能當區就業,才不會重複2000年至2004年間大批公屋新住戶短時間遷入天水圍6條公共屋邨卻找不到工作的教訓。

第三,政府決定在古洞北及粉嶺北增加公營房屋的數目,不應該全是出租公屋,而應該有相當數量的居屋,吸引較高收入的家庭,令地區發展速度較高較快。

我們認為增加公營房屋比例的做法不應該成為趨勢,因為此做法是忽略了私樓供應的需求,私樓的樓價和租金會因供求失衡而再一步推升,中產更加苦不堪言。「中產往下流」已經出現多年,千萬別讓它惡化,否則政府順得哥情失嫂意,令更多夾心階層無法安居,增添社會怨氣。

古洞北和粉嶺北新發展區可塑性甚高,全港居住問題總結為「太細、太迫、太貴」,我們希望政府審慎規劃、盡快落實,而不是頭痛醫頭、腳痛醫腳。愛民的政府,除了回應基層的住屋需要,亦要正視夾心階層的需求,適度增加居屋和私樓數量,讓新界東北成為能令市民安居的新市鎮。

張之納  持續智庫研究員

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