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2018年2月24日

余烽立 建築思話

善用私有農地建設房屋住宅

根據政府土地供應專責小組的會議文件顯示,私營地產發展商現時擁有1000公頃以上的農業用地儲備。可想而知,那些土地不會用來畜牧耕作,但因種種規定又不能在上面興建住宅,所以便只能丟空為土地儲備。

缺乏基建難改規劃

每片土地的情況不同,一般來說,要在農地上興建住宅,先要辦妥幾件事。首先,要申請修訂規劃圖則(因為在城市規劃條例下,農業用途並不包括分層住宅),申請時要提交一系列評估,包括用途和外形是否與周邊環境配合、交通和其他基礎建設(如水務和渠務設施)是否足夠、環境影響、消防安全(包括緊急車輛通道)等等。

由於農地多為車輛不能直達之地,除非政府確認將會或已經開展道路工程,大部分規劃申請的建議便因未能滿足交通道路、基礎建設和消防安全的要求,又或因要闢出自身相當的土地作私家路以接駁政府道路(如存在的話)而令建議胎死腹中。

另一難題是,申請修訂地契(或轉換土地)。把地契准許的用途由農業改作住宅時,新地契條款會把於批准規劃申請時各政府部門的要求加進其內,而最重大的一項便是補地價的金額。

雖然定出金額的原則十分簡單,只須把更改條款後(住宅用地)跟之前(農地)的地價相減便成,政府一般會參考申請地點附近相應用途的地價(或樓面呎價)來定出「事前價」和「事後價」;申請人會考慮其他因素,例如事前的用途並不只是農地而是「可變成住宅用地的農地」、事後的樓面面積並非全是住宅而有相當部分為非實用面積、新條款令住宅價值減低等等,以提高事前價和壓低事後價。由於牽涉金額龐大,談判可以持續經年。

然後,建築圖則要得政府批准。由於規劃申請和補地價的主要發展參數(如用途、樓面面積、樓宇高度間距)皆建基於這套建築圖則,如申請人已經獲得規劃許可及完成補地價程序,又如果(現時這個如果還要多做一點功夫)不同部門的詳細要求準則可以歸納一致的話,「批則」應可於數月內完成。

由此可見,要在私人農地建設住宅,必須先有道路基建,但政府可不能特別替某片土地投資基建而沒有廣泛的社會效益吧?如文件所述,在英國倫敦的私人發展項目如有一定比例是可負擔(affordable)房屋,政府可以加快規劃審批。

政府可效法這多贏方案,如在私人發展農地時有相當比例(如三成)是資助房屋(如港人首置、居屋、綠置居或公屋),而且規模有一定大小(如單位數目以千計),當局應可考慮負責鄰近地區的道路和基建,以便該項目作規劃申請。

設跨部門解決問題

以下數點要注意:

一、道路、基建、運輸及房屋,與規劃及地政份屬不同司不同局的管轄範疇,就算想互相配合,要規劃在適當時候在適當地方把基礎建設造好,難度也十分高。

二、基建一旦確立進行,鄰近地區的土地價值便立刻提高,將來若有類似項目,商討補地價的難度便大幅增加。

三、從城市設計的角度看,由於道路兩旁都是住宅,所以應當「源頭減廢」,把隔音屏障設在道路上。

更進一步是,如果道路是寬闊的多線行車路,更可在其上建設一兩層的社區設施或是公園(詳見陳頌義建築師2月3日在本欄的文章);一舉數得,既可以增加社區用地,避免空氣噪音污染,又能夠減低整體建造成本。

對應以上問題,政府可考慮成立一個高層次的跨部門辦公室,建立一個公開公平公正的機制,以促成者的角度,統籌各發展商鄰近的申請,把握一整個區域由農地發展成住宅的機遇,也協調各部門規劃、建設基建和公共設施。

此外,計劃應設立完成申請程序的期限(如5年),而補地價時的事前價和事後價的確立原則也要清晰,尤其是關於確立建設基建前後的農地和公私營房屋住宅用地價值的釐定。

如文件所述,未來30年房屋土地供應尚欠200多公頃,如能把小部分私有農地儲備變成資助房屋和私人住宅,問題便迎刃而解。

余烽立_香港建築師學會資深會員

文章只代表個人意見,不代表香港建築師學會立場。

 

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